Продажа квартиры, которая под обременением: тонкости, хитрости, практические советы

Продажа квартиры с обременением имеет свои особенности, не каждый покупатель готов на сделку, если существует обременение из-за возможных проволочек. Но на самом деле, если грамотно подойти к вопросу, то подобная сделка не станет проблемой, а отказ от подходящей квартиры из-за небольшой специфики оформления потеряет смысл. Вместе с этим, стоит помнить, что обременение перейдет к новому владельцу, поэтому стоит взвесить все плюсы и минусы.

[toc]

Разновидности обременений

Суть обременения в том, что оно налагает ограничения на распоряжение имуществом собственника. Отметка о виде ограничения проставляется в Свидетельстве на право собственности, данные заносятся в ЕГРП. Именно поэтому перед ипотечной сделкой требуется свежая (некоторые банки требуют датой сделки) выписка из ЕГРП – чтобы убедиться в отсутствии каких-либо обременений.

Самым распространенным видом обременения является ипотека. Для того чтобы продать квартиру, которая находится в залоге у кредитного учреждения, потребуется согласие залогодержателя на сделку. При этом кредитор может выставлять свои условия, при которых согласие будет дано, соответственно возможность продажи квартиры с обременением зависит от банка (подробнее про снятие обременения с ипотечной квартиры).

Гораздо реже, чем ипотека, но чаще, чем другие разновидности обременений, встречается рента. Без согласия рентополучателя продать такую недвижимость нельзя.  Если на квартиру наложен арест, то до сделки нужно устранить причину его наложения, например, погасить долги по коммунальным платежам. Квартира в найме переходит к новому владельцу вместе с нанимателями, их согласие на сделку не требуется, но в течение всего срока действия договора найма в купленной квартире будут проживать лица, заключившие этот договор с бывшим владельцем жилья.

Перед сделкой крайне желательно, чтобы в квартире никто не был прописан. Сейчас достаточно много сделок проходит без выписки, семье продавца дают некоторое время для того, чтобы выписаться и прописаться в другом месте, это может быть важно при перекрестных ипотечных сделках. Продать квартиру с прописанными в ней людьми можно, но покупатель при этом несет определенные риски. (см. прописка третьих лиц в ипотечной квартире)

Судебная практика говорит о том, что при сделках с недвижимостью недостаточное внимание уделяется правам на жилье граждан, прописанных в квартире, даже если они не являются ее собственниками. Даже при смене собственника есть ряд категорий физических лиц, которых нельзя будет выписать даже по суду. Такая прописка возникает у нанимателей жилья при приватизации, даже при отказе от приватизации в пользу членов семьи, право пользоваться недвижимостью остается.

Подобная ситуация при передаче наследства: если человек живет в квартире, полученной по завещательному отказу, то даже при смене собственника он своих прав на проживание не теряет. Проблемы будут и при зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, супруга или супруги собственника, имеющих право проживания согласно брачному контракту, членов ЖСК.

Трудности у покупателя квартиры, которая под обременением

Основанная сложность продажи квартиры, находящейся в залоге у кредитного учреждения в поисках покупателя, который готов пойти на определенные риски и затраты времени.

Если банк-кредитор выставляет условия смены собственника, которые не устраивают ни продавца, ни покупателя, то второй может внести задаток, равный остатку задолженности первого перед банком. Такой «обход» требований залогодержателя является самым удобным для продавца: нет обременения – нет проблем. Но в то же время, для покупателя это риск – вернуть деньги, если сделка сорвется по каким-либо причинам после погашения ипотечного долга, будет затруднительно.

Есть менее рисковый вариант, который несет в себе дополнительные расходы для покупателя на снятие залога. Допустим банк не против смены собственника имущества, находящегося в залоге. Тогда после переоформления документов, продавец гасит ипотечный кредит, получает на руки все справки и самостоятельно снимает обременение уже со своей квартиры, что может быть затратно еще и по времени.

Практическим идеальным с точки зрения рисков является вариант сделки с аккредитивным счетом. Договор такого счета устанавливает условия доступа к деньгам: если сделка состоится, то доступ к средствам на счете получит продавец, если же сорвется – покупатель просто забирает свое. При этом банк получает деньги, рассчитанные для погашения ипотечного долга. Основное преимущество такого варианта – одновременно происходит смена собственника и снятие обременения. Единственным риском остается банкротство банка в том время, когда протекает сделка. Риск хоть и маловероятный, но при крупных суммах, которые фигурируют при продаже жилья, его также стоит принимать в расчет.

Способом, которые позволяет так же одновременно снимать обременение и менять собственника, является использование депозитной ячейки. Но не во всех банках есть готовые алгоритмы действий, поэтому вариант не так популярен.

Покупателя придется искать либо готового купить квартиру за наличный расчет, либо готового на оформление ипотечного кредита в том же банка, услугами которого воспользовался при оформлении ипотеки продавец. Иначе потребуется согласованность действий между двумя банками, что может существенно усложнить и затянуть сделку.

Несмотря на все вышеперечисленное, есть и плюс для покупателя в приобретении квартиры с обременением – это цена. И чем более длителен процесс передачи права собственности, чем более рисковая для покупателя форма сделки, тем ниже должна быть стоимость жилья.

Что необходимо для продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Важным для получения согласия кредитора на продажу квартиры в залоге является размер остатка ссудной задолженности, в большинстве случаев проблем с согласием не будет, если осталось выплатить менее половины долга и просрочки не допускались.

Чтобы снять ипотечное обременение требуется заключить соглашение между покупателем и продавцом о том, что приобретающий квартиру гражданин обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки для ее полного закрытия. Обязательным условием является нотариальное заверение заключенного соглашения.

После этого стороны заключают договор купли-продажи, стоимость недвижимости в котором не должна превышать оплаченную по ипотеке.

Любая передача денег от покупателя продавцу должна документально подтверждаться, если деньги не проходят по именным счетам с прописанным назначением платежам (возникает комиссия банка), то требуется как минимум оформление расписок. Расписка должна содержать паспортные данные плательщика и получателя, сумму, дату, подписи.

Покупатель не обязательно должен гасить ипотеку изначального заемщика. Вполне реальной можно считать сделку, по которой покупателю вместе с правом собственности переходит и долг заемщика. Но в этом случае физическое лицо, приобретающее недвижимость, должно полностью соответствовать всем требованиям банка к заемщикам, предоставить все те же документы, что и при подаче заявки на новый ипотечный кредит.

Если бы квартира была не в обременении, то покупатель, желающий купить ее в ипотеку, мог бы ориентироваться на условия любого банка, в случае, когда квартира в залоге, удобнее переоформить долг в банке продавца, так как это позволяет избежать дополнительных затрат времени и сил, а главное денег на оценку залога. Случаи, когда все же выгоднее оформить новый кредит в другом банке есть, но они не так часты.

Итак, при разумном подходе, покупка или продажа квартиры с обременением не является проблемой. Главное заручиться согласием банка на сделку, выбрать наименее рисковый способ взаиморасчетов (банковская ячейка), все акты передачи денежных средств подтверждать расписками. Продавец может обезопасить себя от неприятных сюрпризов в будущем, если в обязательном порядке изучит выписку ЕГРП на предмет наличия иных обременений, и потребует выписку из домовой книги, чтобы не приобрести квартиру с прописанными в ней людьми, выписать которых не всегда легко даже через суд.