Покупка квартиры без участия риэлтора



Покупка квартиры без риэлтора имеет как преимущества, так и недостатки. Так, например, при самостоятельном поиске жилья заемщик экономит 1-3% от стоимости квартиры на услугах посредника. Кроме того, риэлтор заинтересован в увеличении суммы сделки (как и продавец) за счет того, что от нее зависит его вознаграждение.

Зачем нужен риэлтор?

Цель посредника не только в том, чтобы подобрать подходящее жилье, но и в том, чтобы убедить клиента в том, что предлагаемый объект подходит. Вплоть до того, что для повышения привлекательности жилья соседей подкупают, чтобы не шумели определенное время. Лучше купить квартиру без посредников, чем нарваться на недобросовестного риэлтора. В случае с продажей квартиры все проще – квартира продана, деньги получены, переживать не из-за чего.

Даже не совсем добросовестный риэлтор сильно навредить продавцу не сможет (за исключением случаев совсем откровенного мошенничества). При покупке, на объект стоит обратить самое пристальное внимание, так как в этой квартире предстоит жить еще много лет. Заниженная на 10-20% от среднерыночной цена должна настораживать.

Недостатком самостоятельной покупки квартиры можно назвать большую длительность поиска подходящего объекта. Но может и повезти.

Не всегда базы риэлторов содержат уникальную информацию, эти же объекты выставляются в открытых источниках от имени хозяина квартиры. Если выйти на продавца напрямую не получается (например, сделка планируется по доверенности, так как собственник в отъезде), то также стоит задуматься: нет ли в сделке каких-либо мошеннических схем.

При покупке квартиры в ипотеку, дополнительно все нюансы проконтролирует банк, но рисковать все равно не стоит.

Поиск квартиры без риэлтора

Поиск квартиры стоит начать с изучения крупных порталов купли-продажи недвижимости и газет. Объявления, как правило, дублируются. Даже если объявление выглядит как выставленное продавцом напрямую, в большинстве случаев они выставлены риэлторами.

Но найти объявление с тем же объектом от прямого продавца вполне реально. Помимо бесплатных ресурсов, есть платные базы, их отличает актуальность и проведенная проверка, но использование их не гарантирует ускорения поиска. В любом случае придется посмотреть разные объекты, сравнить предложения, отсеять неактуальные и не от собственников.

Если заемщик определился с районом, в котором он хочет приобрети жилье, то расклейка объявлений может помочь в поисках. Так же не стоит пренебрегать поиском квартиры через друзей и знакомых.

*****

Очевидный плюс самостоятельного поиска квартиры – при выборе учитываются только интересы покупателя, посредник же будет ориентироваться и на свою выгоду.

*****

При поиске квартиры для приобретения в ипотеку, стоит сразу ориентироваться на требования банков к предмету залога: по стоимости, по износу и возрасту дома, наличию перепланировок, материалам перекрытий. Это позволит сэкономить время, отклоняя неподходящие объекты сразу.

При рассмотрении понравившихся вариантов стоит учесть несколько советов:

  1. Осмотр квартиры лучше проводить в дневное время при хорошем освещении;
  2. Все коммуникации квартиры требуют личной проверки: включается ли  свет, хороший ли напор воды;
  3. Требует изучения и инфраструктура – желательно погулять по району, в котором расположен дом, изучить есть ли парковка, хорошая ли транспортная развязка

Аванс или задаток?

Задаток передается после заключения договора купли-продажи, подтверждается передача денег подписанием соглашения о задатке и распиской в получении средств. Если договор купли-продажи на момент передачи денег не подписан, то средства считаются авансом, и в случае срыва сделки подлежат возврату продавцу. Это стоит помнить.

Если после заключения договора купли продажи, но до регистрации сделки, она срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумал продавать квартиру по каким-либо причинам, то он обязан возместить покупателю сумму равную двум задаткам.

Самое главное для продавца – знать, что сделка считается заключенной только ПОСЛЕ государственной регистрации. Передавать продавцу аванс законодательство не запрещает, но при срыве сделки, соглашение о задатке теряет силу.

То есть, теоретически, продавец должен возместить двойную сумму задатка, но законодательство его к этому не обязывает. Поэтому оплате аванса или задатка стоит подходить со всей осторожностью. Обычно это сумма от 50 000 до 150 000 рублей, если продавец требует больше, стоит задуматься о его целях и добросовестности.

Аналогичная ситуация с первоначальным взносом. Квартира перейдет в собственность продавца только после государственной регистрации, поэтому с первоначальным взносом лучше не торопиться.

В большинстве кредитных учреждений разработан механизм защиты интересов покупателя — аккредитив, ячейка. Но до сих пор есть банки (в регионах), где первоначальный взнос переводится на счет продавца (в назначении платежа прописываться по какой конкретно сделке, но вернуть деньги все равно проблематично), или того хуже, предаются перед подачей документов на регистрацию прямо в Регпалате, а подтверждается передача распиской.

Чтобы обезопасить себя, или хотя уменьшить риски, вносить или передавать деньги лучше как можно ближе к моменту государственной регистрации, когда уже все готово, и вероятность срыва сделки минимальна.

Подводные камни и риски при покупке квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка квартиры от застройщика, в том числе и в ипотеку, обходится практически без проблем, можно даже сказать, что наличие риэлтора, при желании купить строящееся жилье, нецелесообразно. Банки выдают список аккредитованных объектов, останется только выбрать.

С самостоятельным выбором квартиры на вторичном рынке все немного сложнее. В интересах покупателя настоять на составлении предварительного договора купли-продажи (пока еще не готовы все документы и специалисты банка готовят окончательный договор).

Предварительный договор защитит от варианта, когда пока покупатель проводит за свой счет оценку и собирает все документы, требуемые кредитным учреждением, продавец ищет более выгодного покупателя.

На ранних стадиях (как только квартира выбрана окончательно) стоит оговорить ее точную цену, так как пока банк будет одобрять объект, а заемщик собирать документы, пройдет время, и окажется, что продавец повысил стоимость квартиры. Важными сведениями являются и сроки предоставления правоустанавливающих и технических документов, дата выселения продавца.

Банк проверяет сделку на юридическую чистоту, но и покупателю не стоит терять бдительности. В случае наличия в следке совершеннолетнего, потребуется согласие органов опеки и выделение несовершеннолетнему доли в другой квартире.

Хоть это и не проблема покупателя, но проследить, чтобы законы не нарушались, стоит. Так как при ущемлении прав несовершеннолетних сделка будет признана недействительной. Идеальный объект для покупки – квартира, которая не была много раз перепродана, по которой не совершались сделки последние 3 года, среди собственников нет несовершеннолетних, умерших, отбывающих заключение.

Бытует мнение, что если срок исковой давности – 3 года с момента сделки, прошел, то за потерю права собственности можно совершенно не волноваться, и страхование титула на больший срок не имеет смысла. Но это не так. Срок исковой давности считается не с момента совершения сделки, а с момента, как гражданин, права которого были нарушены, узнал об этом нарушении.

Случаи, когда заемщик семь лет выплачивает ипотеку, ужа давно не страхует титул, и попадает под судебную тяжбу о признании сделки недействительной, — реальность.

Этапы сделки

Если же вы твердо решили приобрести недвижимость самостоятельно, не привлекая к этому посредников — то вот Вам основные этапы сделки по покупки квартиры без участия риэлтора.

Шаг 1: проверяем право собственности на квартиру и обременение

Обязательно уточните, на каком основании собственник владеет квартирой. Если она досталась ему по наследству, то важно знать, сколько лет назад это было. Чем меньше времени прошло с момента наследования, тем больше риск споров с другими наследниками. Минимально безопасный срок владения наследственным имуществом от 3 лет.

Если жилье получено в рамках ипотеки, желательно удостовериться, что ипотека выплачена. В случае, когда собственник продает заложенное жилье с согласия банка обязательно нужно увидеть это документальное согласие. Дополнительно затребуйте выписку из ЕГРПН на случай, если покупаемое жилье находится в залоге.

Примечание: и хотя регистрирующий орган не зарегистрирует такую сделку, мошенник может получить от вас аванс и исчезнуть.

Шаг 2: проверяем личность собственника

Всякая сделка с недвижимым имуществом должна совершаться дееспособными лицами. Не стесняйтесь затребовать у собственника справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере и на учете у врача-психиатра. Если сделка будет заключена лицом, которое имеет какую-либо зависимость, то родственники смогут ее оспорить, убедив суд, что человек был «не в себе».

Лучше всего удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса – как минимум нотариус подтвердит дееспособность гражданина.

Шаг 3: проверяем приобретаемое имущество

Даже если личность продавца и его право на жилье не вызывают сомнений, убедитесь, что само жилье лишено юридических проблем.

  • Перепланировка. Сравните реальную планировку с данными технического паспорта и плана БТИ. Узаконить ряд перепланировок может быть невозможно, да и зачем оно вам нужно?
  • Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Запросите соответствующую справку или же оригиналы последних квитанций за коммунальные услуги.
  • Отсутствие зарегистрированных лиц. Копия домовой книги и справа из УФМС помогут убедиться в том, что в квартире нет поставленных на регистрационный учет «лишних» людей.

Шаг 4: соблюдаем безопасность при передаче денег

По общему правилу полный расчет проводится в день регистрации сразу после получения документов. Если вы отдадите деньги заранее, а при проверке документов регистрирующий орган найдет какие-либо проблемы, то будет сложно получить назад свои денежные средства. В договоре купли-продажи нужно достоверно указать момент передачи денежных средств, например, «… после государственной регистрации перехода прав собственности…»

Окончательный расчет производится:

  1. Наличными. Неудобно и небезопасно, однако если вы все же решили сделать это именно так, обязательно затребуйте расписку в получении денежных средств.
  2. Безналичным платежом. Стороны приезжают в банк, где покупатель переводит средства на счет продавца, а последний получает подтверждение об их поступлении.
  3. Через банковскую ячейку. Покупатель помещает деньги в банковскую ячейку в присутствии продавца, а последний отражается в договоре аренды указанной ячейки как лицо, имеющее право открыть ее после определенной даты – даты получения документов.

Шаг 5: представляем документы на регистрацию

А это:

  • Свидетельство о праве собственности продавца.
  • Паспорта сторон сделки (орган регистрации самостоятельно снимет копии с них)
  • Кадастровый паспорт объекта (если оформлялся).
  • Технические документы на жилое помещение (технический паспорт, план).
  • Три экземпляра договора купли – продажи.
  • Заявление о госрегистрации установленного образца.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.

После сдачи документов вы получаете на руки расписку с датой следующей явки в регистрирующий орган (или МФЦ – многофункциональный центр госуслуг) и, если все нормально, в указанную дату получаете документы на руки.

comments powered by HyperComments

 

 

Просмотры: 1 870