Продажа квартиры без участия риэлтора

[toc]

Желание обойтись без услуг агентства и других посредников обычно диктуется соображениями экономии. Отдельно встречаются продавцы, которые просто не хотят вмешательства в сделку дополнительных сторон, тем более что у покупателя может быть свой риэлтор. Но все же браться за самостоятельное совершение сделки стоит лишь в случае, если вопрос изучен досконально.

В ситуации, когда квартира продается через ипотеку, риски снижаются за счет того, что сделку курирует специалист банка, и если будут какие-либо явные нарушения, на них укажут.

Кредитная организация заинтересована в чистоте сделки, и контроле гарантии оплаты (но только в официально части, если сумма продажи занижена ради ухода от налогов, контролировать гарантированность перевода всех сумм придется самостоятельно).  Стоит учесть, что если расчет идет на то, что риелтора покупателя будет достаточно, то отстаиваться будут в первую очередь интересы другой стороны, поэтому придется тщательно изучать все предоставляемые на подпись документы, впрочем, и при наличии собственного риэлтора, это не лишнее.

С чего начать при продаже квартиры без риэлтора

Первое, чем стоит заняться при продаже квартиры – привести ее в порядок, чтобы она могла понравиться большему числу постоянных покупателей. Ремонт затевать не рекомендуется, так как дело это затратное, а новый хозяин жилья, скорее всего, будет делать ремонт по своему вкусу.

Но приклеить отклеивающиеся обои или устранить проблемы со вздувшимся покрытием на полу все же стоит, так как такие косметические детали могут существенно навредить общему виду квартиры. А устранить их можно довольно быстро.

Главным в продаже квартиры без риэлтора является определение цены, которая должна соотноситься с качеством. Опытный риэлтор будет продавать жилье по максимально возможной в условиях реализации при ограниченном времени цене. Но в любом случае цену определяет продавец.

Чтобы определить стоимость своей квартиры, нужно тщательно изучить рынок недвижимости в том городе, в котором находится объект. Во внимание потребуется принять все достоинства и недостатки жилья, это может быть:

1. Транспортная развязка
2. Износ дома
3. Наличие шумных соседей
4. Этаж расположения квартиры (первые и последние этажи продаются обычно дешевле)
5. Вид из окна
6. Инфраструктура района
7. Озеленение двора
8. Наличие парковки

Тип дома, его расположение и количество комнат играют первоочередную роль.

Поиск покупателя

После определения желаемой стоимости, нужно самостоятельно занять поисками потенциального покупателя или обратиться в агентство недвижимости.

Удобство агентств недвижимости в том, что они уже имеют внушительную базу предложений, которыми пользуются как риэлторы, так и частные лица при подборе вариантов покупки жилья.

Если же вы размещаете свое объявление самостоятельно, то обратите внимание на различные популярные доски объявлений, специализированные сайты о недвижимости и сообщества вашего города в социальных сетях.

Основная сложность состоит в оформлении бумаг для сделки. Но при сделке с участием банка, договор купли продажи, акт приема-передачи подготавливают специалисты банка, чаще всего бесплатно, но иногда за не очень крупную комиссию, как правило, до 2 000 рублей, в которую входит и проверка всех документов по продаваемой квартире.

В крупных банках с такой комиссией столкнуться трудно, но в региональных она имеет место быть. Теоретически от платы за подготовку документов можно отказаться как от навязанной услуги, но банки рассчитывают сумму комиссии так, чтобы из-за нее не было смысла судиться и требовать возврата.

Договор купли-продажи может быть заключен как основной, так и предварительный. Если основной готовит банк, то предварительный готовит риэлтор продавца. По предварительному договору модно получить часть средств, пока не все документы к сделке готовы.

Важно, чтобы еще до сделки на руках были все необходимые документы на квартиру, и правоустанавливающие, и технические. Если их не затребует продавец, то в любом случае, их затребует банк. Восстановление утерянных документов происходит полностью за счет средств и времени продавца.

На самом деле, продавец не должен нести затрат на оценку, так как он в ней не заинтересован: этот отчет будет от компании аккредитованной конкретным банком и для конкретного заказчика (заемщика), использовать его в другой сделке, если эта сорвется, не представляется возможным.

Несмотря на такие очевидные вещи, есть случаи, когда оценку заказывает и проплачивает продавец. Но это должно быть оговорено с покупателем на условиях денежной гарантии проведения сделки. И покупатель должен иметь какую-то выгоду, например, он не уступает в цене, но несет расходы на восстановление технических документов и оценку. Оплачивать 3 000 – 7 000 рублей за оценку, только потому, что на этом настаивает риэлтор покупателя, не имеет смысла.

Что еще потребуется подготовить к сделке?

Как уже упоминалось выше, потребуется самостоятельно подготовить пакет документов. Так как эти документы будет проверять и банк, и покупатель (вероятно со своим риэлтором), главное – это ничего не забыть, не предоставление хотя бы одной требуемой бумаги, приведет к затягиванию сделки и получения денег от продажи жилья.

Помимо технических и правоустанавливающих документов потребуется выписка из ЕГРП и согласие супруга или супруги на сделку. Если продавец  в разводе, то потребуется свидетельство о разводе. Регпалата не отслеживает, покупалась ли квартира в браке, но этот момент отслеживает банк, чтобы защитить интересы покупателя и свои (если нарушены чьи-либо права при проведении сделки, то она будет признана недействительной). Справка ЕГРП нужна для того, чтобы обезопасить покупателя от приобретения квартиры с уже имеющимися обременениями. Заказывать такую справку нужно как можно ближе к сделке, так как срок ее действия не велик – 1 день, но банки все равно чаще всего допускают прием справки, которая получена не более недели назад.

Самый острый вопрос – задаток на квартиру

Если покупатель берет задаток и подписывает соглашение о задатке, не имея на руках договора купли-продажи, то данная сумма является авансом. Так сложилось по судебной практике, суды не признают такую сумму задатком.

Разница между авансом и задатком существенная:

1. При срыве сделки аванс возвращается покупателю
2. При срыве сделки (по вине покупателя) задаток остается продавцу
3. При расторжении сделки (продавцом) покупатель может востребовать двойной задаток

Важным является именно заключение договора купли продажи ДО момента передачи средств, так как именно в этом договоре указываются условия передачи денег.

Если сторона, которая предоставила задаток, отказывается от сделки до заключения договора купли-продажи, полученные деньги придется вернуть в полном объеме (они считаются авансом, даже при наличии подписанного сторонами соглашения о задатке). Если после (например, покупатель находит более подходящее жилье)  – то, задаток получает продавец.

Если же договор купли продажи, после получения задатка, расторгает продавец (например, появился покупатель, готовый предложить сумму больше), то он должен вернуть задаток в двойном размере покупателю.

Передачу аванса или залога обязательно стоит оформить документально – расписка. В случае экстренной ситуации, без наличия этого документа, продавец может считать, что эти деньги ему просто подарили.

Так выглядит весь процесс продажи квартиры без риэлтора. Если продавец впервые сталкивается с реализацией недвижимости через сделку купли-продажи, то возможно имеет смысл все же воспользоваться помощью профессионалов. Так же это актуально, если продаваемый объект проблемный – нестандартный, расположен не в самом благоприятном месте.

В случае если продавец опытный или его не пугает перспектива самостоятельного контроля прохождения сделки – посредники не потребуются. При трехсторонней сделке, курировать которую будут специалисты кредитного учреждения, траты на риэлтора можно считать излишними.

Документы для продажи квартиры без участия риэлтора

Итак, подытожим. При продаже жилья без риэлтора вам потребуются следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
• Технический паспорт из БТИ с указанием площади жилья, а также планов (срок действия – не более 5 лет);
• Сведения из управляющей компании об отсутствии долгов по коммуналке;
• Сведения об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире (справка из УФМС);
• Удостоверенное нотариусом согласие супруга или же документальный отказ совладельцев (при долевой собственности) жилья от права на приобретение квартиры.

Этапы сделки

Шаг 1: закрепление сделки

Когда покупатель найден и его устроили условия сделки и состояние имущества, важно не оставлять достигнутое соглашение на словах. Можно заключить предварительный договор купли-продажи жилья, а можно и ограничиться минимальными мерами по обеспечению сделки – предложить покупателю оставить вам задаток.

По факту получения задатка составляется простая расписка между участниками сделки, в которой указывается, на каких условиях достигнуто соглашение о продаже квартиры и когда будет заключена сама сделка.

Вырезка из статьи 380 ГК РФ («О задатке»)

Вырезка из 381 ГК РФ («о прекращении обязательств, обеспеченных задатком»)

Помимо расписки также может быть составлено более подробное соглашение о задатке, но это потребует помощи юриста или же дополнительного изучения правовой информации.

Крайне желательно договориться заблаговременно о:

• Сроках выписки зарегистрированных лиц;
• Сроках освобождения квартиры от вещей.

Шаг 2: подача документов на регистрацию

Если всю нюансы согласованы, документы в порядке и обе стороны уверены в своем намерении заключить сделку, можно обращаться за регистрацией сделки в регистрирующий орган – ФРС по месту заключения сделки или же отделения МФЦ по месту жительства.

Дополнительно к перечисленному выше пакету документов, после достижения согласия об условиях сделки, в регистрирующие органы нужно будет представить:

• Заявление о регистрации сделки по установленному образцу (уточняйте по месту регистрации);
• Три экземпляра договора купли-продажи;
• Паспорта обоих сторон сделки (копии сотрудники регистрирующей службы снимут сами).

Шаг 3: окончательный расчет

Полный расчет с покупателем, по практике, производится после регистрации договора в ФРС и получения на руки свидетельства о праве собственности.

Получить сумму за продажу жилья можно:

• Безналичным путем, на счет в банке (можно приехать в банк вместе с покупателем, где он произведет перечисление);
• Наличными деньгами в месте, удовлетворяющем обе стороны (в любом случае наличный расчет небезопасен);
• Через банковскую ячейку, куда перед подачей документов на регистрацию помещаются деньги, а после – получаются продавцом.