Прописка 3-их лиц при ипотеке — правила, права и ограничения

Право прописки в ипотечной квартире имеет, как правило, заемщик, созаемщик и члены его семьи, что описывается в кредитном договоре. Для того чтобы прописать иных лиц, придется заручиться согласием кредитора. Федеральным законодательством вопрос напрямую не регулируется, поэтому возникают вопросы правомерности требований банков касательно прописки, ведь каждое кредитное учреждение имеет свои регламенты для данной ситуации. Имеет смысл рассмотреть вопрос подробнее.

[toc]

Правила прописки

Абсолютное большинство банков в тексте кредитного договора указывают, что прописаться в ипотечной квартире имеют право солидарные заемщики и их близкие родственники. Для прописки третьих лиц потребуется согласие банка. Получить его можно, написав заявление и получив письменный ответ, которых стоит сохранить на случай возникновения спорных вопросов. Если требования по ограничению прописки есть в кредитном договоре, то его несоблюдение может привести к расторжению договора в одностороннем порядке и требованию возврата всей суммы кредита (см. расторжение ипотечного договора со стороны банка).

После получения положительного ответа от банка нужно обратиться в паспортный стол со стандартным пакетом документов для прописки. Важно знать, что на данный момент присутствие собственника при прописке является строго обязательным. При наличии обременения ипотекой, специалист паспортного стола может запросить кредитную документацию (чтобы увидеть пункт о наличии или отсутствии ограничений по прописке) и письменное согласие кредитора. Стоит отметить, что не каждый сотрудник паспортного стола будет контролировать этот вопрос, на практике случается, что на обременение просто не обращают внимания, тогда кредитор даже не будет знать о том, что в ипотечной квартире прописан кто-то новый (читайте также как снять обременением с ипотечной квартиры: подробная инструкция).

Все же заемщику нужно быть готовым к тому, что прописка третьего лица займет около недели, так как несколько дней уйдет на саму регистрацию нового жильца и несколько – на получение ответа от банка. Процедура, не требующая согласования с банком, проходит вдвое быстрее.

Права залогодателя

Согласно Гражданскому кодексу и Закону об ипотеке, залогодатель не может быть ограничен банком в желании прописать в свою квартиру любое лицо, так как он имеет те же права в таких случаях, как и человек, который приобрел жилье за собственные средства.

Иногда условия договора с банком настолько строги, что запрещена регистрация любых лиц, кроме самого заемщика. Отдельные ограничения накладываются на несовершеннолетних детей. Такие ограничения прав залогодателя противоречат законодательству и, в случае судебного разбирательства, суд будет на стороне заемщика.

Несмотря на вышесказанное, судебные тяжбы являются не лучшим решением вопроса, гораздо более эффективно будет договариваться о правилах прописки с кредитным учреждением на стадии оформления ипотеки. Если же необходимость в прописке сторонних лиц возникла, когда кредит уже оформлен, то уведомить банк и получить согласие все же проще, чем иметь проблемы с неисполнением пунктов договора и требованием возврата всего долга.

Ограничения на прописку

Банки устанавливают ограничения на прописку для снижения своих рисков, при возникновении проблем с выплатой и необходимостью реализации объекта залога на торгах, провести сделку будет сложнее, если прописаны, например, несовершеннолетние дети.

Рассмотрим три категории ограничений, распространенных в банковской практике:

1. Прописаться в квартире имеют право лишь заемщик и созаемщики (если есть)
2. Прописаться, помимо заемщиков, могут близкие родственники
3. Прописаться могут все вышеперечисленные, но с условием, что при проблемах с выплатой, несовершеннолетние дети будут выписаны
4. Прописаться могут все, но для прописки сторонних лиц требуется согласие банка
5. Ограничения по прописке не указаны в договоре

Заемщик и созаемщики являются собственниками квартиры, и ограничить их право прописаться банк не может. Большинство банков, как уже упоминалось выше, не будут препятствовать прописке в жилье близких родственников.

Отдельного рассмотрения стоит прописка несовершеннолетних. Если несовершеннолетнее лицо будет зарегистрировано в ипотечной квартире, многие банки, даже Сбербанк, требуют нотариально заверенное заявления о том, что при возникновении задолженности ребенок будет выписан. Данное требование чаще всего не указывается в кредитном договоре (зато оно есть во внутренних инструкциях банка), так как противоречит законодательству. Права несовершеннолетних защищены Семейным кодексом: при снятии ребенка с учета, ему должно быть предоставлено равноценное жилье, либо получить согласие органов опеки. То есть, выписать ребенка не так просто.

Если ребенок рождается в семье заемщика, то получает право на прописку автоматически, наложить запрет банк не имеет права.

Стоит помнить, что внутренние инструкции создаются банком для банка, соблюдать их залогодателю совершенно не обязательно, если в договоре ипотеки есть пункт с требованием предоставить заявление – его нужно выполнять, если пункт отсутствует, то достаточно сослаться на отсутствие требований в кредитной документации, подписанной всеми сторонами.

Если согласие банка требуется лишь для прописки сторонних лиц и, если возникла такая необходимость, – лучше таким согласием заручиться, чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций.

И последний случай – когда документы на ипотеку не содержат ограничений на прописку, такое тоже встречается. Иногда текст договора содержит лишь пункт с перечисление тех, кого планирует прописать клиент, это ни в коем случае не ограничивает его возможности изменить свои планы.

Распространенным ошибочным мнением являет то, что если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то банк не сможет отобрать квартиру, даже если не платить по ипотеке.

Именно такие суждения приводят к тому, что в случае проблем с уплатой долга, заемщики начинают прописывать в своей квартире детей всех родственников. Это малоэффективно, так как прописанные несовершеннолетние не будут являться собственниками жилья, и даже если процесс реализации квартиры будет замедлен (из-за бумажной волокиты с органами опеки), квартира все равно будет продана для погашения долга. Длительность процесса приведет лишь к увеличению штрафов и накоплению задолженности по процентам, которые начисляются каждый день. Лучше не усугублять ситуацию и при проблемах искать выход из положения совместно с кредитной организацией.

Итак, чтобы избежать судебных тяжб, связанных с не выполнением условий ипотечного договора, лучше соблюдать требования банка, касательно прописки. Договариваться об условиях логичнее до заключения сделки, но и при действующей ипотеке можно решить проблемы с пропиской, если возникла такая необходимость, через уведомление банка и получение его согласия.