Схема гарантированной аренды за рубежом (leaseback) – выгоды, особенности


История возникновения инвестиционной схемы покупки недвижимости leaseback берет своё начало во Франции в 1976г. А идеей создания явилась желание правительства простимулировать развитие туристической отрасли. Вкладывать государственные деньги в постройку отелей и гостиниц было неразумно и требовало просто неподъемных ресурсов, поэтому придумали такую схему как обратная аренда. Любой желающий из любой страны мира может профинансировать строительство гостиничного комплекса и по окончанию сдачи объекта в эксплуатацию, передать в управляющую компанию, чтобы та сдавала его в аренду туристам. Покупать можно также и уже построенные здания, введенные в эксплуатацию.

Выгоды здесь у каждого. Инвестор вкладывает деньги в надежный инвестиционный зарубежный инструмент, который за счет огромного притока туристов будет давать ему стабильную прибыль, на практике 3-6% годовых (почему иногда и называют гарантированная аренда), а также получает возврат НДС до 19.6%  при инвестировании на этапе строительства (если говорим только про Францию). Застройщик получает деньги на строительство зачастую очень дорогостоящего комплекса, иногда это целый район с несколькими гостиничными зданиями, спа-салонами, тренажерными залами, и даже гольф-площадками. Ну а государство, поддерживая на законодательном уровне эту схему, обеспечивает расселение из года в год растущего числа туристов, тем самым получая дополнительную прибыль в казну за счет них.

Leaseback (в переводе, обратная аренда)  – это приобретение недвижимости с немедленной долгосрочной сдачей ее в аренду.

Эта схема подразумевает передачу в управление управляющей компании, которая будет заниматься тем, что сдавать объект туристам. Как правило, договор гарантированной аренды подписывается на 9-11 лет.

Это, с виду мало чем отличается от обычной инвесторской аренды, когда покупается любое жилье и сдается в аренду, но у обратной аренды есть особенности:

Во-первых, обратная аренда «заточена» под курортные районы, ее идея изначальна была основана на строительстве жилья, специально для сезонного проживания туристов. Исключительно государственными деньгами отстроить многомиллионные квадраты туристического жилья представляет собой малоперспективную идею.

Во-вторых, это касается россиян, проживая в России совершенно не практично самому заниматься сдачей зарубежной недвижимости в аренду, ввиду языковых барьеров, расстояния и особенностей национальных законов и обычаев. В некоторых случаях можно заниматься этим самому, если место проживания там же, где приобретается недвижимость.

В-третьих, согласно договору leaseback, собственник жилья значительно ограничивает себя в пользовании покупаемой недвижимости. По схеме leaseback собственник жилья фактически передает управление объектом в руки управляющей или другой компании. Та, в свою очередь, по своему усмотрению и плану сдаёт объект, выплачивая полученный доход владельцу (не забывая конечно и о себе).

В четвертых, при обратной аренде совершенно по-другому выглядит схема покупки жилья с помощью ипотеки. Ставки по кредитам в той же Франции составляет около 4-5% годовых. Т.е., при взносе даже в 20-30% от стоимости, благоприятном расположении объекта и умелых действий управляющей компании, доходы от аренды смогут примерно совпадать с расходами по кредитам, т.е. аренду будем сама гасить ипотеку. Подумайте, возможно ли такое в России?

В пятых – это перспектива. Вдумайтесь только, что Вы стали собственником пусть даже небольшой студии в отеле, расположенном в 300-500м от моря или какого-нибудь домика в горах. Для тех, кто уже думает о своей старости, такое жильё станет отличной тихой красивой гаванью в романтическом месте.

В шестых – надежность. Поскольку схема обратной аренды была инициирована правительством, то она предоставляет определенные льготы (например, налоговые), а также зорко следит за правопорядком в этой отрасли, не пуская сюда мошенников.

Как происходит сам процесс заключения сделки лизибэк?

Инвестор находит объект (на любом этапе строительства, в том числе готового) и изъявляет о своём желании приобрести управляющую компании застройщика. Как найти застройщика? Здесь Вам понадобятся знакомые в интересующей стране или посредник-переводчик, который занимается оказанием помощи иностранцам. Далее подписывается договор обратной аренды сроком обычно на 9 лет, в течение которых управляющая компания берет на себя обязательства сдавать объект туристам и выплачивать собственнику жилья оговоренный в договоре процент ежеквартально или раз в год.

Собственнику разрешается жить в своём объекте всего лишь 2-6 недель в году, что изначально прописывается в договоре.

Управляющая компания, которая будет заниматься сдачей объекта (это, кстати, может быть и другая организация-посредник, отвечающая жестким требованиям к туристическим и гостиничным компаниями) берет на себя фактически всю головную боль за обслуживанием объекта – поиском и выселением жильцом, ремонтом, оплатой счетов и любых возможных рисков, которые могут возникнуть. По истечении срока действия договора обратной аренды, собственник жилья может распоряжаться объект как ему вздумается: снова сдать по гарантированной аренде, продать или жить там самому. Можно также расторгнуть договор аренды leaseback и досрочно, но тогда собственник лишается налоговых льгот, которая предоставляет государство

При покупке строящихся объектов Франция предоставляет возврат НДС, который там составляет 19.6%. То есть, если жилье стоит 100 000 Евро, то приобретая его по схеме leaseback, покупатель заплатит только примерно 80 000 Евро, не считая расходов на решение юридических нотариальных вопросов.

comments powered by HyperComments
 

 

 

Просмотры: 859

 

 

 

Денис
2015-11-29 02:33:34
Правильно ли я понял, что эта схема работает только на Лазурном берегу? Последнее время думаю приобрести квартиру (студию или однушка) в Сочи. Так как бабушки и дедушки у нас городские детей отправить в "деревню к бабушке" на лето нет вариантов. Поэтому думаю, что будет интересно отправлять детей с бабушками и дедушками в Сочи на лето. Тем более, что инфраструктура там сегодня покруче Французкой Ревьеры будет))