Ипотека для ИП: особенности и сложности оформления

Ипотека для ИП: особенности и сложности оформления
Поставьте оценку!

Известно, что собственнику собственного бизнеса получить ипотеку сложнее, чем обычному наемному сотруднику. Довольно часто предприниматели получают отказ в выдаче ипотеки без объяснения причин. Альтернативой банковскому кредиту является возможность приобрести жилье через жилищный кооператив, так как документы, подтверждающие доход там не потребуют и разница между физическим лицом и предпринимателем сотрется.

ипотека для ип, рис.3

Но все же не всем подходит такой вариант, поэтому особенности ипотечных программ банков для ИП достойны более подробного рассмотрения. Стоит стразу отметить, что способ подтверждения платежеспособности предпринимателя очень сильно зависит от выбранного банка, поэтому, если в одном или сразу нескольких кредитных учреждения получен отказ, опускать руки не стоит.

Идеальный вариант для ИП – оформление ипотеки в том банке, где у него открыт расчетный счет, так как достаточные обороты будут показателем платежеспособности, к тому же перед открытием счета кредитное учреждение проверяет все документы, дополнительного предоставления бумаг потребуется минимум.

Особенности и сложности оформления ипотеки для ИП

ипотека для ип, рис.6
Ипотека для индивидуального предпринимателя — где будут сложности?

Сложность в определении платежеспособности ИП состоит в том, что ее невозможно определить по справке о доходах, которую владелец бизнеса может выписать себе сам. Потребуется хотя бы минимальный (но чаще подробный, зависит от кредитного учреждения) анализ деятельности ИП.

Если предприниматель сможет показать, что ежемесячная прибыль от его бизнеса постоянна и достаточна для обслуживания ипотечного кредита, то заявка с большой вероятностью будет одобрена.

Помимо стабильных доходов от деятельности, преимуществом для банка будет:

  1. Отсутствие ярко выраженной сезонности;
  2. Наличие всех документов, которые наглядно демонстрируют схему ведения бизнеса и механизмы получения прибыли;
  3. Положительная кредитная история;
  4. Крупные обороты по расчетному счету;
  5. Общая система налогообложения, но если выбрана «упрощенка», то хотя бы налог платиться с прибыли, а не с оборота;
  6. Длительное пребывание на рынке, как минимум успешная деятельность от года;
  7. Желательно наличие недвижимого имущества в собственности, помимо приобретаемого в ипотеку

Особенностью ипотечных сделок для ИП будет:

  • более короткий срок ипотеки (10 лет против максимального 30 для физических лиц);
  • повышенная ставка (кредит считается более рисковым);
  • больший объем предоставляемых документов.

Считается, что у наемного сотрудника больше шансов сменить работу без проблем с платежеспособностью, чем у ИП, поэтому ипотечные кредиты физлицам выдаются на более длительный срок.

Что касается ставки, то стоит уточнить, может ли ИП, если он берет ипотеку на жилую недвижимость,  пройти по программе для физлиц, но с полным предоставлением пакета документов по бизнесу. Иногда в региональных банках параллельно действуют ипотечные программы для собственников бизнеса и физлиц, причем ИП может оформиться как физлицо, если приобретается обычная квартира, а не нежилое помещение. Тем более, если в созаемщики привлечено лицо, являющееся наемным сотрудником.

Проще говоря, если супруга имеет отдельное место работы, ее доход так же учитывается при расчете платежеспособности, то риски для кредитного учреждения снижаются. Таким образом, несмотря на специальную программу кредитования для ИП, при возможности, лучше пройти по стандартной ипотечной программе банка.

Даже при этом предоставления всех необходимых для ИП документов избежать не получится, помимо Свидетельства о регистрации ИП, потребуется лицензия, налоговая декларация. Документы на объект ипотеки не отличаются от документов, которые предоставляют обычные физлица.

На практике за кредитом на ипотеку для ИП идут обычно в крупнейшие банки страны: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк. Но стоит ознакомиться с предложениями и небольших региональных банков, так как они могут отличаться в лучшую сторону меньшим пакетом предоставляемых документов, упрощенным анализом бизнеса.

Вплоть до того, что иногда необходимо лишь заполнить анкету, описывающую ведение бизнеса и предоставить выписку с расчетного счета, а подробных расчетов за каждый анализируемый месяц предоставлять будет не нужно.

В любом случае, при желании оформить ипотеку для ИП, придется рассмотреть гораздо больше вариантов кредитных учреждений, так как условия могут существенно различаться. Поиск оптимального варианта займет больше времени.

Ипотека для ИП на жилую квартиру

Несмотря на то, что чаще владельцы бизнеса приобретают в кредит недвижимое имущество, относящееся к нежилому фонду, ипотека на жилье так же может стать необходимостью.

ипотека для ип, рис.5
Если ИП хочет приобрести в ипотеку обычную жилую квартиру?

Проблемы возникают, как правило, на стадии подачи документов. Например, семья, имеющая сертификат на материнский капитал, желает улучшить условия проживания, купить квартиру больше, за счет участия кредитных средств. Ситуация обычная, но если, предположим, супруг является ИП, то от него потребуется предоставление подробной информации по деятельности и масса бумаг. При этом от наемного сотрудника в той же самой ситуации потребовалось бы лишь подтвердить доход и занятость.

Оформляя ипотеку, предприниматель должен быть готов к тому, что заявка будет рассматриваться дольше обычного, банк будет затребовать дополнительные подтверждающие документы, а возможно и не раз.

Некоторые предприниматели принимают ситуацию на свой счет, обвиняют банк в предвзятом отношении, придиркам и нежелании одобрять заявку. Если знать об особенностях рассмотрения заявок от ИП, то можно заранее подготовиться к тому, что ждет впереди и сэкономить себе если не время, то хотя бы нервы.

На банковском рынке встречаются предложения оформить ипотеку по двум документам, они, как правило, имеют ставку немного повыше и более существенный первоначальный взнос. Для индивидуального предпринимателя такое предложение будет одним из оптимальных решений. Связано это с тем, что даже при наличии прибыльного бизнеса, не всегда есть возможность предоставить все документы, которые необходимы банку, и с одобрением могут быть сложности.

Иногда ситуация на бумаге (в отчетности) сильно отличается от фактической и максимально показывать прибыль не выгодно, в то же время кредитное учреждение ориентируется на подтверждающие документы, которые не отражают всей картины. Как результат – отказ в заявке на ипотеку фактически платежеспособному заемщику.

ипотека для ип, рис.4
Как ИП грамотно подтвердить свой доход, чтобы банк одобрил ему ипотеку?

Большинство банков готовы учитывать и официальный, и неофициальный доход ИП. Но даже если предприниматель и ведет управленческую отчетность, он не всегда готов предоставить ее для анализа, чтобы не подвергать рискам собственный бизнес.

Ситуация аналогична с кредитованием наемного сотрудника, организация которого отказывается подписывать справку о реальном доходе, если он не весь проходит по 2-НДФЛ. Точно так же предприниматель опасается открывать информацию, пусть даже перед банком.

Отличие в оформлении ипотеки для ИП и физлиц на жилье именно в подтверждении платежеспособности заемщика. Если эта стадия предпринимателем пройдена, то можно сказать, что основные сложности позади и дальше сделка будет проходить в обычном для ипотеки режиме.

Ипотека для ИП на коммерческую недвижимость

Плюсы коммерческой ипотеки для ИП очевидны – это более выгодно, чем аренда помещения и еще более выгодно, чем потребительский кредит, к тому же не придется изымать средства из оборота для приобретения основных средств (см. ипотека на нежилое).

Ставка по коммерческой ипотеке вполне приемлема, срок как правило достигает десяти лет. Предпринимателю стоит быть готовым к первоначальному взносу в размере четверти стоимости приобретаемой недвижимости и немного затянутому на практике процессу оформления.

ипотека для ип, рис.2
Как ИП»шнику оформить ипотеку на коммерческую недвижимость?

Существует определенный свод правил, позволяющих упростить процесс одобрения коммерческой ипотеки для ИП:

  1. Подавать заявку стоит только после того, как прибыльность стабильна в течение полугода-года. Иногда предприниматель обращается за кредитом именно в кризисной ситуации, когда несколько периодов подряд прибыль падала, скорее всего, он не пройдет по платежеспособности. Лучше дождаться, когда показатели «выправятся» и только потом оформлять ипотеку.
  2. Стоит обращаться в те банки, которые давно работают с программами кредитования бизнеса. Иногда наличие спецпрограмм заявлено, но фактически ипотека на коммерческую недвижимость для ИП не оформляется в силу особенностей самого процесса. Это может быть связано с излишне суровым регламентом кредитного учреждения в отношении кредитования малого бизнеса и тратить время на предоставление документов в такой банк не стоит. Если при покупке жилой недвижимости у предпринимателя есть шанс пройти по стандартной программе для физлиц, как рассматривалось выше, то в случае с коммерческой недвижимостью, важна реально работающая программа банка по кредитованию бизнеса.
  3. Предоставление максимально возможного первоначального взноса. Это не только снизит ставку, но еще и положительным образом повлияет на вероятность одобрения за счет того, что стоимость залога будет существенно превышать сумму кредита.
  4. Максимально понятная схема получения прибыли. Предоставление заведомо ложных сведений, даже если это небольшое преувеличение, может все испортить. К тому же, если сумма ипотеки свыше определенной, установленной банком (а иногда и в любом случае), стоит ждать не только открытого визита сотрудника банка, который занимается анализом деятельности заемшиков, но и неожиданного от сотрудника службы безопасности.

Итак, ипотека для ИП имеет довольно много нюансов, но это не повод отказываться от ее оформления. Если подойти к делу во всеоружии, то можно решить задачу при минимальных затратах времени и сил.

Ипотека для ИП: особенности и сложности оформления
Поставьте оценку!

Скажите что-нибудь умное

Ваш e-mail не будет опубликован.