Ипотека на долевое строительство: нюансы


С 2008 года появилась возможность приобрести с помощью ипотечного кредита квартиру в строящемся доме, до этого законодательно не предусматривался такой вариант. Жилье в новостройке на ранних стадиях строительства (на сколько позволит банк) можно купить на 20-30% дешевле. Для тех, кого жилищный вопрос не стоит особенно остро – хороший вариант вложения средств в свое будущее.

Особенности сделки при ипотеке на строящееся жилье

Основное отличие в сделке покупки строящегося жилья от готового – отсутствие права собственности на объект, поэтому в Регпалате регистрируется право залога на  квартиру. Отметки органов Росреестра будут проставлены на договоре долевого участия, который содержит: все данные о приобретаемом объекте, гарантийный срок, стоимость, срок передачи дольщику. Дополнительно потребуется предварительный план квартиры и нотариальное согласие супруга или супруги на проведение сделки.

Есть два варианта действий:

  1. Выбрать застройщика, который даст список банков, с которыми сотрудничает;
  2. Выбрать банк и взять список аккредитованных застройщиков

Изначально заявка на ипотеку строящегося жилья не отличается от заявки на обычную ипотеку. Главное, чтобы застройщик был аккредитован выбранным банком. Отталкиваться при поиске можно от любого варианта, но если могут возникнуть проблемы с расчетом платежеспособности (не подтверждена большая часть дохода, есть кредиты или иждивенцы) или кредитной историей, то лучше начать с банка.

При первом визите потребуется стандартный пакет документов, так как одобренный клиент, теоретически, может изменить объект (исходя из одобренной суммы или смены личных предпочтений) и взять в итоге вторичное жилье. В большинстве банков одобрение проходит в 2 этапа:

  1. Одобрение клиента, суммы
  2. Одобрение объекта

Документы на объект при первом обращении можно не предоставлять, но если он выбран, лучше подать все документы сразу. В случае со строящимся объектом это немного проще, так как не требуется осмотр и оценка, строящийся дом аккредитован кредитным учреждением заранее, все квартиры подходят в качестве будущего залога.

ипотека на новостройку, рис.2

Документы на сделку от застройщика потребуются уже после одобрения клиента как потенциального заемщика для составления кредитного договора. После регистрации договора долевого участия в органах Росреестра, сумма кредита будет перечислена застройщику.

Первоначальный взнос вносится клиентом заранее – на счет банка для перечисления застройщику или напрямую застройщику с предоставлением в кредитное учреждение подтверждающего взнос документа.

Стоит отметить, что ставка по ипотеке на строящееся жилье выше, как только будет получено право собственности, готовая квартира будет оформлена в залог банку и кредит пересчитают под сниженную ставку.

Разбег ставок указан в кредитном договоре, точные сроки не оговариваются, так как зависят не только от даты сдачи дома (указанной в договоре долевого участия), но и от того, насколько быстро будут оформлены и предоставлены необходимые для пересчета документы.

Плюсы и минусы ипотеки на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство является плюсом не только для клиента и банка, она дает возможность застройщику привлекать дополнительные средства дольщиков, пусть и через ипотечный кредит.

В последнее время рисков не так много, ипотека на строящееся жилье хорошо зарекомендовала себя, поэтому количество желающих стать собственником новой квартиры по этой схеме неуклонно растет.

ипотека на новостройку, рис.5

Тем не менее, не стоит рассматривать привлекательные предложения проблемных строительных компаний, как и компаний, которые только начинают свою деятельность на рынке строительства. При покупке жилья стоит обратить внимание на проверенных застройщиков, особенно если цель – выгода в цене при ранних стадиях строительства.

Преимуществом для заемщика является возможность купить квартиру желаемой планировки по выгодной цене с залогом прав на имущество без иного обеспечения.

Из минусов – ставка по ипотеке выше, чем при покупке вторички, возможные задержки в сроках сдачи дома, строительные дефекты. Если со ставкой сделать ничего нельзя, банк несет риски — компенсирует их повышением ставки на период строительства, то других минусов можно избежать, выбрав надежного застройщика.

Немного про госпрограмму субсидирования ипотечных ставок на новостройки

Благодаря действию государственной программы 2015-2016 г., появилось такое мнение, что ставки по ипотеке на новостройку всегда ниже, чем при покупке вторичного жилья. Но на самом деле банк принимает на себя риски недостроя — выдает деньги на несуществующий еще объект, реализовать предмет залога в случае неуплаты не получится, ставка на период строительства наоборот, выше, но часть ставки (потерянную прибыль) банкам-участникам программы компенсирует Пенсионный фонд.

Программа государственного субсидирования ипотеки носит временный характер, изначально она была рассчитана до конца 2015 года, но было решено продлить ее до марта 2016 года. На данный момент программа вновь продлена, но периодически планируется ее приостановка, возможно для стимулирования спроса на строящуюся недвижимость и строительную сферу в целом.

Программа позволила приобретать строящееся жилье в ипотеку по ставке 12% годовых. Притом, что во время создания программы (как раз в момент резкого увеличения ЦБ ключевой ставки в конце 2014 года), ставки по ипотеку на новостройку взлетели до 17-18% годовых. Без поддержки со стороны государства строительную сферу ждали бы огромные проблемы.

По статистике, с 2014 года по настоящее время каждая четвертая ипотека была оформлена с господдержкой. Оформить субсидированный кредит можно только через один из банков-участников программы, объект ипотеки должен соответствовать ряду требований. Стоимость жилья в регионах не должна превышать 3 млн. рублей, в Москве и Санкт-Петербурге – 8 млн. рублей. Подробнее про ипотеку с господдержкой

Что нужно уточнить у застройщика заранее?

На практике часто выясняется, что сроки, указанные в рекламных предложениях расходятся с реальностью, поэтому первое, что стоит уточнить – какая дата передачи квартиры дольщику будет указана в договоре.

Второе, на что стоит обратить внимание до подачи заявки на определенную сумму ипотечного кредита – цена. Она так же может существенно расходиться с заявленной при консультации. Может оказаться, что озвученное привлекательное предложение распространяется только на квартиры на первом и последнем этажах при оплате за наличный расчет.

В результате цена может оказаться существенно выше, так что сравнивать предложения от разных застройщиков стоит по конкретным данным реальных квартир, а не по рекламным предложениям.

ипотека на новостройку, рис.3

Потенциальному клиенту нужно быть готовым к тому, что услуга бронирования понравившегося варианта будущего жилья может отказаться платной, причем не дешевой – от фиксированной суммы в 20-30 тысяч рублей до 1-2% от стоимости квартиры. Если заемщик передумает покупать квартиру и найдет более выгодное предложение – эти деньги остаются застройщику.

В некоторых строительных компаниях, если сделка не состоится по причине отказа банка, деньги вернут в течение нескольких месяцев (обычно от 1 до 3), а некоторые бронируют понравившееся жилье только при наличии положительного решения банка.

Застройщик бывает аккредитован не одним, а сразу несколькими банками. Выбирать стоит исходя из условия, которые предполагают кредитные учреждения, так как сотрудника застройщика интересует в первую очередь скорость одобрения и удобство (а иногда и комиссия от банка за приведенного клиента).

Поэтому объективно наиболее выгодные предложения от Сбербанка и ВТБ24 часто уходят на второй план по причине «много отказов».

Да, эти банки могут требовать большего пакета документов или рассматривать заемщика через более строгие критерии, но ожидание в несколько дней может дать существенную выгоду в переплате.

Естественно проблемным клиентам можно ориентироваться на банки, рекомендуемые застройщиком, так как в вышеупомянутых шансов на одобрение не много.

Варианты покупки жилья на ранних стадиях строительства: РИСКИ

На приобретении жилья можно сэкономить, если купить его во время строительства. Хотя у тех, кто помнит хотя бы несколько последних экономических кризисов, это вариант может вызывать опасения. Наиболее распространенным видом продаж квартир в новостройках является заключение договора участия в долевом строительстве.

Но многие застройщики продают жилье через жилищно-строительные кооперативы.  Эта схема как же законна и регулируется Жилищным и Гражданским кодексом. Основной риск при покупке через ЖСК – двойная продажа. Связано это с тем, что сделка не проходит регистрацию в Регпалате в отличие от договора долевого участия.

Если хотя бы один из следующих документов отсутствует или находится на стадии оформления, застройщик не может заключать договор долевого участия:

  1. Разрешение на строительство
  2. Зарегистрированный договор аренды земельного участка
  3. Проектная декларация

Пока идет оформление документов сбор средств начинается через канал ЖСК, когда все бумаги будут готовы – договор ЖСК переоформляется в договор долевого участия.

Покупка на ранней стадии через ЖСК является наиболее рисковой, поэтому при оформлении ипотеки банки работают именно через договор долевого участия. Есть и альтернативный действующему метод оформления – кредит под залог имеющейся квартиры, с появление возможности залога прав он утратил популярность.

comments powered by HyperComments
Алексей
2016-07-18 22:03:04
Если банк, постоянным клиентом которого я являюсь, не аккредитовал объект, если ли варианты оформления ипотеки?