Ипотека между родственниками

Тот факт, что продавец и покупатель имеют родственные связи, в большинстве случаев никак не повлияет на процесс оформления ипотечной сделки. Недоступна будет разве что часть льготных государственных программ,  так как подобные сделки могут быть проведены лишь для получения льгот, то есть, по сути, для обналичивания денег.

[toc]

Получается, что льгота получена, право собственности формально перешло от одного к другому родственнику, а деньги остались в семье. Так же не будет в случае ипотеки между близкими родственниками и налогового вычета.

В чем преимущества?

Несмотря на то, что при подобных сделках все расчеты ведутся в безналичном порядке (иначе, остается только поверить на слово: передавались ли деньги на первоначальный взнос внутри семьи, и существуют ли вообще накопления), при сделках между родственниками у клиентов банка есть свои преимущества.

• Если рассматривать ту же нехватку первоначального взноса, то родня может договориться между собой и найти способ формального его увеличения для получения более выгодной ставки. Так, например, никто не запрещает переводить средства первоначального взноса частями.
• Можно вносить, переводить и снимать (уже со счета продавца) одни и те же 10%, формально выполнив условие по перечислению на счет собственника первоначального взноса в 30%.
• Естественно в случае, если в банке возможен такой способ взаиморасчетов. Аккредитив или ячейка не всегда необходимы, так как родственникам свойственно доверять друг другу больше, чем стороннему продавцу или покупателю. Таким образом, для клиентов риски снижаются, а для банка возрастают. Даже если способ расчетов не позволяет частичное снятие первоначального взноса до сделки, выполнить условие по взносу можно, на короткий период, собрав временно свободные денежные средства семьи.
• Такой же формальный переход права собственности дает возможность владельцам бизнеса получить большой долгосрочный кредит на крайне выгодных условиях, гораздо более выгодных, чем при подаче заявки на кредитование предпринимательской деятельности.
• Достаточно купить (или же продать) квартиру или дом с землей у брата, свата или зятя, а деньги, поступившие в семью, использовать на свои цели. Сопутствующие расходы будут высокими (страховка, налог, оценка), но при подборе условий таким образом, чтобы ставка была минимальной (большой первоначальный взнос – опять же круговорот денег внутри семьи), кредит обойдется значительно дешевле. Так же стоит учитывать, что аналогичного ипотеке по долгосрочности кредита просто нет.

Кредитные организации довольно тщательно проверяют заявки на ипотеку между родственниками, и в случае подозрений на нецелевое использование денег, могут отказать. Но есть и банки, которые лояльно относятся к подобным сделкам, особенно если их проводят вип-клиенты или просто клиенты с хорошей кредитной историей.

Ограничения при ипотеке между родственниками

Не разрешены ипотечные сделки между супругами. Приобрести жилье с помощью ипотеки у родителей дети смогут только в том случае, если это жилье не является единственным.

По-разному банки относятся к занижению стоимости жилья при сделках между родственниками. Для одного банка такой сговор может быть основанием для отказа, а в другом это не станет препятствием, главное, чтобы рыночная стоимость квартиры была достаточной, кредит был обеспечен.

К тому же занижение стоимости приведет к снижению суммы ипотеки (банки кредитуют 80% стоимости, с учетом того, что 20% — собственные накопления покупателя), а чем меньше кредит и дороже имущество в залоге, тем меньше риски кредитного учреждения.

В случае если будут проблемы с выплатой реализация квартиры, оформленной по заниженной цене, позволит погасить задолженность и еще «сдача» заемщику останется. Но заемщики в ситуации с небольшим кредитом, неуплата которого может привести к потере квартиры, ведут себя, как правило, дисциплинированно.

Фиктивная сделка между родственниками ради получения денег на собственные нужды, как уже было рассмотрено выше, является более веским поводом для отказа. Во всяком случае, если озвучить открыто такую цель оформления ипотеки между родственниками, банк кредит не одобрит.

Основное ограничение в ипотеке между родственниками для льготных категорий граждан (военнослужащие, МВД, РЖД, социальная ипотека АИЖК) – невозможность получить ипотеку по спецпрограмме. Особенно это актуально для социальной ипотеки, так как часто подобрать жилье, которое подходит для получения льгот не так просто. Сложность в том, чтобы пройти по платежеспособности.

Получается, что если нужна недорогая квартира, родственники могут пойти на встречу (по такому параметру как цена), но провести такую сделку не получится – они запрещены. При этом стоит учитывать, что запрет лежит на сделки только с близкими родственниками (дети, родители, дедушки, бабушки, внуки) и супругами в официальном браке (если брак не зарегистрирован, но прописаны клиенты долгое время в месте – это приравнивается). Для братьев и сестер, которые не проживают вместе, есть исключение.

В случае с социальной ипотекой, если продавец является дальним родственником, лучше этого факта от банка не скрывать. Так как к целевому расходованию государственных средств (в случае субсидирования ставки, например) приковано много внимания.

Если факт всплывет, могут быть крупные неприятности как у банка (АИЖК не примет документы), так и у клиента (в части обвинения в мошенничестве). Но все же стоит отметить, что при разных фамилиях такие сделки все же проходят незамеченными, но рисковать не стоит.

Особенности проведения сделок между родственниками

При сделке между родственниками  продавец теряет право на налоговый вычет вне зависимости от того, как долго квартира находилась в собственности.

Так же стоит помнить, что в некоторых банках не работают со сделками между родственниками совсем, так как не готовы брать на себя дополнительные риски. Но Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк и значительная часть крупных банков такие сделки проводит.

Отношения даже между родственниками первого круга (родители-дети, бабуши-внуки) не всегда бывают теплыми, есть реальные ситуации, когда есть потребность в заемных средствах, чтобы обзавестись собственным жильем, выкупленным у своей же семьи.

В случае если ни одно кредитное учреждение не одобрило заявку на ипотеку, то имеет смыл рассмотреть альтернативные вариант покупки недвижимости у близкой родни. Это, например, получение нецелевого кредита под залог имеющейся недвижимости. Или просто потребительский кредит, если сумма собственных накоплений, которой не хватает для того, чтобы рассчитаться с родственниками, не велика.