Квартира через жилищный накопительный кооператив

С появлением разнообразных ипотечных программ, вариант приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив (ЖНК) незаслуженно отошел на второй план. Но все же его стоит рассматривать в определенных случаях, он, как и другие возможности обзавестись собственной квартирой, имеет свои плюсы и минусы.

[toc]

Особенности ЖНК

ЖНК – это организация некоммерческая, обеспечивающая сбор паевых взносов для покупки жилья. Регулируется деятельность такого кооператива Федеральным законом:

Чтобы вступить в накопительный кооператив достаточно паспорта. Здесь от участника не требуется идеальной кредитной истории, официального трудоустройства и большого пакета документов для рассмотрения. Главное вносить ежемесячные паевые взносы, размер которых оговаривается заранее. Всеми накоплениями пайщиков распоряжается кооператив, из них оплачивается:

1. Строительство;
2. Ремонт;
3. Страхование;
4. Содержание;
5. Коммунальные услуги;
6. Погашение займов;
7. Уплата налогов.

Когда более половины стоимости квартиры будет оплачена вложенными средствами и окончится оговоренный период накоплений, участник кооператива получает из общей кассы деньги на покупку своего жилья. Оставшаяся половина стоимости квартиры оплачивается в течение 10-15 лет.

Основной особенностью (и отличием от ипотеки) в этом случае будет то, что пока участник кооператива не выплатит полную стоимость своего жилья, оно остается в собственности ЖНК. Вариант оформления ипотеки более привлекателен за счет того, что квартира сразу переходит в собственность заемщика, накладывается только обременение. Чтобы при этом не случилось с банком, проблем у собственника квартиры, пусть и в залоге, не будет. Произойдет только лишь смена кредитора. Жилищный кооператив – более рисковый вариант, так как является предприятием, пусть и некоммерческим, которое сложнее поддается контролю со стороны государства.

В случае экономического кризиса, заемщик, оформивший ипотеку, выигрывает: весь длительный срок ипотечного займа действуют условия кредитного договора, взимается фиксированный ежемесячный платеж, который на фоне растущих цен и обесценения денег, кажется уже относительно небольшим. А для участника жилищного кооператива все не так радужно – взносы могу вырасти на треть, кооперативы самостоятельно рассчитывают необходимый размер паевых взносов, которые должны компенсировать затраты ЖНК.

Преимущества и недостатки ЖНК

Плюсы жилищного кооператива в минимальном единовременном взносе (15 000 — 20 000 рублей против 20% от стоимости жилья при ипотеке), отсутствии необходимости собирать справки и предоставлять большой пакет документов, низкие проценты (5-7% годовых), по сути, покупка квартиры практически в длительную рассрочку.

Но чтобы застраховать себя от сильного роста паевых взносов потребуется детально изучить пункт договора, касающийся индексации. Размер индексации не ограничивается законодательно, поэтому из-за длительности схемы приобретения квартиры, лучше настоять на разумных рамках.

К рискам, связанным с участием в жилищном кооперативе можно отнести:

1. Риск исключения из кооператива на общем собрании
2. Убытки в пределах паенакоплений, связанные с деятельностью кооператива
3. Наличие платежей, которые не будут учтены в стоимости будущей квартиры: вступительный взнос, членские взносы
4. Возможность банкротства кооператива до окончательной выплаты всех взносов и перехода права собственности на квартиру к пайщику
5. При досрочном выходе из кооператива длительный возврат первоначального взноса, возможно наложение неустойки за несоблюдение условий договора

Несмотря на все риски, жилищные кооперативы достаточно надежны, контроль над соблюдением ЖНК осуществляется ЦБ РФ. К тому же, риск можно считать оправданным за счет того, что ставка в два раза ниже, чем по ипотеке, но это работает лишь в условиях стабильной экономической ситуации: низком уровне инфляции, низких темпах просто цен на недвижимое имущество.

Накопительный кооператив выигрывает в отдельных деталях не только перед оформлением ипотечного кредита, но и перед жилищным строительным кооперативом, так как не имеет риска, связанного с «недостроем». Если ЖСК возводит или реконструирует дом для пайщиков, то пайщики ЖНК имеют дело уже с готовой недвижимостью. (см. статью «Что лучше: ипотека в банке или рассрочка у застройщика напрямую?«)

Насколько выгодно быть членом ЖНК?

Очевидно, что ЖНК позволяет на значительно более выгодных условиях обзавестись жильем, по сравнению с более дорогим ипотечным кредитом. ЖНК, как организация некоммерческая, нацелен ни на получение прибыли, а на финансовую взаимную выгоду пайщиков, удовлетворение их потребности в приобретении жилья. Не требуются справки, гарантии и поручительства. При определенных обстоятельствах (неофициальное трудоустройство, негативная кредитная история) участие в ЖНК – практически единственный способ обзавестись собственной недвижимостью.

Пайщику остается быть готовым к тому, что первые пару лет как минимум нельзя будет вселиться в приобретаемую через ЖНК квартиру и жилье станет собственностью только после выплаты всех паев. Так же отсутствует страхование рисков, характерное для банковских кредитов, что для некоторых будет даже плюсом, так как не будет «тринадцатого платежа» по ипотеке. Если все это приемлемо, то стоит отдать предпочтение именно жилищному накопительному кооперативу.