Тонкости снятия обременения с ипотечной квартиры

Для снятия обременения с квартиры, находящейся в ипотеке, потребуется погасить кредит, залогом по которому является недвижимость. Процесс оформления документов будет немного отличаться в зависимости от того, была ли оформлена закладная на квартиру.

Если она оформлялась, то банк предоставит клиенту закладную с отметкой об исполнении обязательств, а клиент приносит ее в регпалату для снятия обременения. При отсутствии закладной, банк готовит к определенной дате документы, подтверждающие погашение долга и подает совместное с клиентом заявление в регпалату. Во втором случае посещение заемщиком регпалаты происходит в сопровождении сотрудника банка-кредитора.

[toc]

На практике снятие обременения с квартиры имеет множество тонкостей — читайте про них в этой статье

Новшества в снятии обременения в текущее время

Процедура снятия обременения с ипотечной квартиры одинакова и для квартиры, которая приобреталась, и для квартиры, которая была передана в залог для получения нецелевого кредита. Существенно не меняется, если залогодатель и заемщик — разные физические лица. Главное условие – предоставление информации от кредитора о том, что задолженность погашена.

Снятие обременения БЕЗ выплаты ипотеки

Недвижимость, на покупку которой банк выдал кредит, находится у него в залоге до окончательной выплаты долга. Заемщик же является собственником квартиры и может совершать с ней любые действия. Только обременение мешает продать или подарить объект недвижимости по желанию владельца. Даже проведение ремонта и прописка гражданина, не являющегося родственником первого круга, может требовать согласования с кредитором (см. особенности прописки третьих лиц в ипотечной квартире). Все тонкости подробно прописываются в договоре о предоставлении кредита, условия различных банков существенно отличаются, на них влияют политика кредитного учреждения и его внутренние правила.

Как раз в случае, если собственник решает продать квартиру, а ипотека еще не погашена, возникает необходимость снять обременение до полного расчета по долгу. Здесь многое будет зависеть от правил банка, так как на сделку потребуется его согласие.

Удобным способом избежать согласования с кредитным учреждением особенностей проведения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, является погашение ипотечного долга покупателем, а уже затем классическое снятие обременения им же. Но не каждый покупатель готов нести риски, поэтому такой способ проведения сделки чаще всего ведет к снижению цены продаваемой недвижимости.

Оптимальными являются способы одновременной смены собственника по договору купли-продажи и снятия обременения – использование аккредитивного счета или депозитной ячейки. Это позволяет обезопасить покупателя от потери денег, если что-то пойдет не так: без выполнения предварительно согласованных условий по проведению сделки, продавец просто не сможет получить деньги.

Если продавец все же готов пойти на риск ради приобретения недвижимости по привлекательной цене, то каждая передача денег должна сопровождаться расписками.

Редки, но возможны ситуации, в которых, несмотря на переход права собственности, обременение с квартиры не снимается. Это тот случай, когда покупатель полностью соответствует всем требованиям банка кредитора и нуждается в заемных деньгах: квартира перейдет к нему вместе с ипотечной задолженностью.

Снятие обременения ПОСЛЕ полного погашения долга

Органы госреестра для снятия обременения потребуют следующие документы:

1. Заявление, составленное совместно с кредитором, о снятии обременения
2. Свидетельство о собственности на объект недвижимости
3. Справка от банка о погашении ссудной задолженности
4. Кредитный договор
5. Закладная, если она оформлялась

Нужно будет присутствие всех лиц, указанных в Свидетельстве о собственности. Регистрация изменений и выдача подтверждающих снятие обременения документов займет пять дней, в случае, если собственник желает получить Свидетельство без отметок о былом обременении (которое может смущать потенциального продавца, к примеру), то переоформление займет около месяца.

Иногда для экономии времени Свидетельство оставляют старое, с отметкой об обременении. Переоформлять бумагу не имеет смысла, если готовится сделка с недвижимостью, и скоро документ все равно претерпит изменения. Отсутствие же обременений подтверждается свежей справкой ЕГРП.

Трудности практического снятия обременения при перепродаже квартиры

Насколько развиты слухи о том, что проведение операций с недвижимостью в регпалате – это большая проблема, настолько же люди не учитывают проволочки, которые могут появляться при работе с банком.

С какими сложностями Вы можете столкнуться при снятии обременения с квартиры

Самой частой ошибкой при проведении перекрестных сделок и необходимости в конкретные сроки снять обременение является неверный расчет времени. Банки очень щепетильно подходят к сделкам с недвижимостью, и это естественно, ведь суммы обычно крупные, события покупки и продажи для клиентов значимые.

На практике сложности могут возникать там, где их не ждали. Так, например, при выборе продавцом и покупателем способа проведения сделки через депозитную ячейку, абсолютным сюрпризом может быть то, что банковский регламент предполагает наличие единственной ячейки, выделенной под деньги для погашения задолженности. В жизни квартира продается по цене значительно превышающей остаток по кредиту, доплата чаще всего составляет большую часть стоимости.

Процесс передачи денег между продавцом и покупателем в большинстве случаев банк не контролирует – максимум прописывает в предварительно составленных договорах купли-продажи оговоренные суммы. В результате продавцы с покупателями в последний момент озадачиваются переводом крупных денежным сумм, учетом тарифов сторонних банков, составлением расписок «на коленках».

Важно помнить, что банк контролирует получение денег в погашение задолженности, все взаиморасчеты с покупателем нужно просчитывать заранее, чтобы не нарушать сроки и снять обременение вовремя.

Решение проблем взаиморасчетов и снятия обременения

Проще и выгоднее всего для продавца будет снять обременение, если покупатель позволит частью своих денег полностью погасить кредит, то есть работа идет по форме расчетов без аккредитива и ячейки. Тогда и начисления процентов, пока идет сделка перерегистрации не будет. Но не всегда на такие условия будет согласен покупатель, который рискует своими деньгами.

Стоит отметить, что крупные банки, имея богатый опыт работы, решают проблемы взаиморасчетов: предоставляя дополнительную депозитную ячейку для передачи доплаты, или перегоняя деньги через расчетные счета на имя продавца и покупателя, тем самым оформляют документально факт перечисления денег.

Законодательством предусмотрена возможность оформления квартиры в залог продавцу до момента полного расчета. Но на практике такая схема не работает, так как переоформление документов в органах госреестра – процесс достаточно длительный. Для реализации наложения и снятия обременения продавцом, регистрация должна происходить в течение нескольких часов, а в современной практике – это 5-20 дней в лучшем случае, без учета приостановок. Хорошая схема взаиморасчетов с обременением в пользу продавца не используется из-за технологической длительности оформления.

Подведем итог, обычная схема снятия обременения, не отягощенная особенностями, выглядит так:

• Шаг 1. Уточнить остаток ссудной задолженности на дату погашения
• Шаг 2. Внести необходимые средства и получить справку о полном погашении ипотеки
• Шаг 3. Совместно с представителем банка составить заявление о снятие обременения с ипотечной квартиры
• Шаг 4. В назначенный день прийти в органы госреестра (регпалата или МФЦ) для получения подтверждения о снятии обременения в виде отметки на Свидетельстве
• Шаг 5. Заказать и получить (в течение 20 дней) Свидетельство без отметок, оплатить госпошлину.