Обмен ипотечной квартиры

 

Обменять квартиру, находящуюся в залоге у банка возможно только при его согласии. Вопросы обмена залоговой недвижимости регулирует ст. ГК РФ. На основании данной статьи обмен залогового имущества допускается при обоюдном согласии залогодателя и залогодержателя.

Однако нигде в законе не сказано, что залогодатель обязан давать свое согласие на обмен. Иначе говоря, банк может и не согласиться, поскольку это мероприятие не принесет ему никакой выгоды.

Обменять ипотечную квартиру в общепринятом смысле нельзя. Поскольку прямой обмен допускается только в отношении муниципальной недвижимости, а ее, как известно, банки в залог не принимают.

В «нашем» случае обмен будет происходить путем совершения альтернативной мнимой сделки. Мнимой она будет считаться потому, что выкупная стоимость квартиры указывается только в договоре. В действительности продавец не получит денег от покупателя, при условии, что сделка совершается без доплаты.

Как получить согласие банка

Единых правил, которые бы устанавливали случаи допустимости и недопустимости обмена, не существует. Каждый банк решает этот вопрос по своему усмотрению. Однако существуют примерные требования к заёмщикам, которые потенциально могут рассчитывать на согласие. Это:

  • «хорошая» кредитная история, отсутствие просрочек при условии, что основной долг выплачен хотя бы на 25%;
  • стоимость новой квартиры должна быть ниже либо равной стоимости той, которая находится в залоге;
  • долгосрочное сотрудничество заёмщика с банком помимо получения займа (участие в зарплатном проекте, наличие депозитного счета и др.);
  • высокая ликвидность новой квартиры.

Чтобы получить согласие заемщик должен обратиться к залогодержателю с соответствующим заявлением и приложить к нему следующие документы:

  • собственный паспорт;
  • паспорт и письменное согласие созаемщика (если таковой имеется);
  • копию выписки лицевого счета или домовой книги;
  • свидетельство о браке (при его наличии);
  • согласие второго супруга на совершение обмена.

Итак, если разрешение банка получено, заемщик может приступать к поиску контрагента. Важно, чтобы последний был согласен с приобретением недвижимости, находящейся под обременением.

Как происходит обмен

Обмен ипотечной квартиры не вызывает необходимости менять кредитный договор. В этом случае изменится лишь предмет залога. Сделка по обмену будет состоять из одновременного заключения двух договоров купли – продажи в отношении залоговой и новой квартиры.

Затем заёмщик регистрирует право собственности на новый объект недвижимости и передает его в залог банку, о чем делается соответствующая запись в Едином реестре. Одновременно с этим освобождается от залога прежняя квартира, и документы на нее передаются покупателю.

Что касается самой сделки, то она заключается по общепринятым правилам, при стандартном перечне документов на недвижимость.

Поставьте оценку!
comments powered by HyperComments