Перепланировка квартиры при ипотеке

При желании изменить что-то существенное по своему вкусу в приобретенной квартире, что приведет к несоответствию с техническими документами, необходимо заручиться согласием ипотечного банка.

Это связано с тем, что перепланировка может изменить рыночную стоимость квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону, но чаще все же в меньшую – последствия изменений стандартных параметров квартиры могут не понравится будущему владельцу), так как меняет характеристики объекта. Кредитор берет в залог жилье, которое оценено по старым параметрам, поэтому резкие изменения (перенос «мокрых точек», объединение балкона с комнатой) может и не согласовать. При проблемах с выплатой ипотеки могут возникнуть сложности с реализацией глобально перепланированной квартиры. Именно поэтому все изменения, до единого, согласуются с банком.

Этапы согласования перепланировки

Действия по согласованию перепланировки можно разделить на три основных этапа:

  1. Подготовка к перепланировке;
  2. Согласование со всеми инстанциями;
  3. Предоставление разрешающих документов и узаконивание.

Для начала стоит составить план перепланировки, который потребуется предоставить в БТИ и банк. Стоит отметить, что перенос «мокрых точек» (сантехники), дверных проемов и несущих перегородок еще есть смысл согласовывать, а вот все манипуляции с несущими стенами строго запрещены.

У кредитора есть право на периодический осмотр залога и в случае обнаружения несогласованных изменений на заемщика могут быть наложены серьезные штрафы, так же банк может потребовать досрочного возврата всей суммы кредита. Нужно тщательно изучить условия кредитного договора, касающиеся ремонта и перепланировок.

Не многие знают, что больше шансов получить согласие банка на перепланировку, если ипотека выплачивается уже значительное время (хотя бы более полугода), или гасилась досрочно крупными (относительно остатка основного долга) суммами.  Это связано с двумя факторами:

  1. Клиент зарекомендовал себя как добросовестный и безпроблемный;
  2. Остаток долга существенно меньше, чем рыночная стоимость квартиры и небольшие изменения в цене никак не скажутся на обеспеченности кредита залогом.

Согласовывать изменения придется со следующими инстанциями:

  1. Банк;
  2. БТИ;
  3. Управляющая компания;
  4. Страховая компания.

Все согласия необходимо получить в письменной форме. Если про кредитора и БТИ все обычно помнят, то про согласование ремонтных работ со страховой компанией часто забывают. А отказ принять квартиру с уже совершенными изменениями на страхования может привести последствиям от необходимости расторгать договор с одной страховой и заключать новый с более лояльной к перепланировкам компанией (что в любом случае приведет к дополнительным расходам), до расторжения кредитного договора банком в одностороннем порядке из-за невыполнения условий по страхованию. Поэтому при согласовании необходимо учесть все заинтересованные стороны.

Согласованная со страховой перепланировка оформляется дополнительным соглашением к договору страхования, которое содержит сведения:

  1. О сути перепланировки;
  2. Периоде ее проведения;
  3. Сумме комиссии.

Комиссия может составлять от 500 рублей до 5 000 рублей. Расчет комиссии напрямую зависит от срока проведения ремонта, если сроки совсем небольшие, то и плата будет минимальной. Считается, что основные риски страховая компания несет именно в процессе проведения ремонта.

перепланировка квартиры, рис.2
Видоизменить квартиру и сделать ее более уютной это хорошо, но как согласовать это со всеми инстанциями?

При проведении ремонта нужно отслеживать, чтобы все работы соответствовали плану, любое отступление требует отдельного согласования. Когда перепланировка завершена, сведения о фактически произведенных изменениях предоставляются в БТИ, а документы из БТИ – в банк. При последующих осмотрах предмета залога сотрудники банка будут ориентироваться уже на новые документы, подшитые в кредитное дело вместе со всеми согласованиями.

Последствия скрытой перепланировки

Распространенным ошибочным мнением является то, что если не сообщать ни банку, ни БТИ о перепланировке, то никто ничего не заметит — можно существенно сэкономить время на походах во все инстанции. Особенно, если перепланировка совсем небольшая.

Так как ипотечная квартира находится в залоге у банка, то сотрудники кредитной организации раз в год будут приходить и проверять состояние залога. В том числе на наличие перепланировок. Причем обнаружение не узаконенной перепланировки (вне зависимости от ее объемов) может привести к самым печальным последствиям.

Есть ряд случаев, когда перепланировку, которая уже фактически совершена, узаконить так и не удается. В этом случае кредитор будет настаивать на том, чтобы квартира была приведена в соответствие с техническими документами. Ремонт делать, практически всегда, долго, дорого и трудозатратно – переделывать еще и сложно.

Заемщик, который допустил нарушение в обращении с залогом, может получить штраф, если это предусмотрено тарифами банка. Но эта мера наказания касается лишь узаконенных перепланировок. Страховая компания так же может пересмотреть тариф по уже свершившейся перепланировке, но от клиента потребуется заявление, что в период проведения ремонта страховых случаев не зафиксировано. При этом если именно в результате проведения перепланировки, о которой не было сообщено в страховую, что-то случится с квартирой – страховое возмещение выплачено не будет.

Самым серьезным последствием скрытия перепланировки является расторжение ипотечного договора со стороны банка и требование возврата всей суммы кредита в кратчайший срок  (см. расторжение ипотечного договора со стороны банка).

При этом существуют риск потерять жилье, если все деньги уже потрачены на ремонт, возвращать ипотеку нечем. В таком случае, если не удастся договориться с банком и прийти к какому-либо соглашению, квартира будет реализована с торгов, деньги от ее продажи пойдет на погашение ипотеки. Соответственно, если перепланировка привела к снижению рыночной стоимости (покупать жилье с техническими документами, несоответствующими фактической ситуации проблематично), то денег может не хватить. Заемщик потеряет жилье, а часть долга останется.

Лучше не доводить дело до критической ситуации и согласовывать любые, даже самые незначительные, перепланировки с БТИ и залогодержателем (банком) во избежание серьезных проблем. Можно сказать, что скрытие перепланировки приводит к тем же последствиям, что и неоплата ежемесячных платежей по ипотечному кредиту.

Помимо проблем с банком, самовольная перепланировка приведет и к штрафу в 2 000 – 2 500 рублей за административное правонарушение:

Особенности перепланировки ипотечной квартиры

Обычно, причиной перепланировки является то, что покупателя не устраивает стандартная планировка. Сделать жилье уютнее и организовать пространство по своему вкусу иногда без существенных изменений просто невозможно.

перепланировка квартиры, рис.1
Особенности перепланировки ипотечной квартиры

Для перепланировки по проекту нужно:

  • Составить эскиз, на основании которого, организация, которая будет готовить проект, должна выполнить свою работу. Фиксировать перепланировку будут техники из БТИ, их задача проверить, чтобы фактически произведенные изменения строго соответствовали ранее согласованному проекту.
  • Все подписанные акты нужно предоставить в бюро, после чего на руки клиенту будет выдан кадастровый паспорт с записью об узаконенной перепланировке.
  • Копия этого документа будет подшита в кредитное досье по ипотеке, и проверка банком залога уже будет происходить с учетом новой технической документации, как уже упоминалось выше.

Следует помнить, чего ни в коем случае нельзя делать при перепланировке (нарушение строительных норм и правил), например:

  1. Расширять площадь санузлов за счет жилой площади – кухни или комнаты;
  2. Сносить несущие стены;
  3. Убирать вентиляционные шахты и коробы или как-то нарушать их функционирование;
  4. Запрещен вариант перепланировки, предполагающий открытие двери санузла на площадь комнаты.

Требование к отражению в паспорте жилого помещения изменения в его форме, прописаны в Жилищном кодексе.

При продаже квартиры с не узаконенной перепланировкой, которая не нарушает строительные нормы и правила, проблем не будет, все согласования произведет новый владелец жилья самостоятельно. Если же квартира приобретается не только за счет собственных средств, но и за счет оформления ипотеки – банк будет против объекта залога, имеющего не узаконенную перепланировку, которая будет выявлена при оценке.

В любом случае, даже если банк будет лоялен в этом вопросе, лучше избежать проблем в будущем (с оформлением технических документов или дальнейшей возможной продажей ипотечный квартиры), и выбирать квартиру с документами, соответствующими ее фактическому состоянию.

comments powered by HyperComments
Алексей
2016-06-10 11:31:53
Подскажите, перенесли дверной проем, никого не оповещали. И к нам пришел сотрудник банка, сказал, что мы договор нарушаем, перенос двери – это перепланировка, насколько будут серьезные последствия?
Андрей С.
2016-06-16 09:05:12
Было такое, сотрудник банка попросил узаконить перепланировку и предоставить обновленные документы, в сроках не ограничил.
Гость
2016-06-11 06:58:21
Все зависит от самого дверного проема, если он капитальный, то это является перепланировкой. Небольшая перепланировка с большой вероятностью не станет причиной требования банка вернуть кредит досрочно, если нет просрочек, но узаконить изменения все же стоит, так как эти действия попадают под статью 7.21 Кодекса об административных правонарушениях и статью 29 Жилищного кодекса.
Максим
2016-06-17 12:03:13
Сколько занимает, через суд если узаконить?