Продажа квартиры ипотечному покупателю

 

Продажа квартиры в ипотеку имеет свои особенности и состоит из ряда последовательных мероприятий: подготовки документов, согласования с банком, оформления сделки и др.

Для предоставления в банк продавец должен подготовить:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.). При наличии правовых обременений их необходимо снять;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • копию выписки из ЕГРП, подтверждающей право собственности продавца;
  • паспорт;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • согласие второго супруга на отчуждение недвижимости, если последняя приобреталась продавцом, состоящим в браке;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или недееспособный инвалид либо указанные лица являются собственниками доли.

Этот список не является полным. Банки могут предъявлять дополнительные требования в части документов. Например, если продавец нетрудоспособен либо достиг определенного возраста, в силу которого сложно визуально определить состояние его психического здоровья, банк может потребовать соответствующую справку из психоневрологического учреждения.

Перед оформлением сделки продавец должен привести «в порядок» все документы. Если имеется самовольная перепланировка, узаконить ее, выписать «лишних» жильцов, ликвидировать задолженности по налогу и коммунальным услугам. Это особенно важно, ведь в сделке участвует банк. А его представитель с повышенным вниманием будет изучать все нюансы, касающиеся недвижимости.

Что должен знать продавец

Перед тем, как продать свою квартиру под ипотеку, собственник должен знать, что:

  • в таких случаях банк всегда предоставляет договор купли-продажи, который будут подписывать стороны. Его содержание необходимо внимательно изучить, желательно при этом получить консультацию юриста. Поскольку не всегда можно рассчитывать на добросовестность банка и есть вероятность стать жертвой кабального договора;
  • в сделке может фигурировать только реальная цена недвижимости, поэтому НДФЛ продавцу придется платить в полном объеме. Банк не допустит продажи по заниженной цене;
  • банку необходимо передавать только копии всех документов, чтоб избежать риска их утери;
  • внимательно проверять адреса, паспортные данные и реквизиты сторон, указанные в договоре.

Оформление сделки

Перед тем, как «дать добро» на выдачу кредита, банк производит оценку рыночной стоимости квартиры, проверяет юридическую «чистоту» правоустанавливающих документов, в том числе наличие арестов и залога. По результатам этих мероприятий принимается решение об одобрении или отказе в выдаче ипотеки.

Следующим этапом является проверка технического состояния квартиры. Специалисты банка совместно с покупателем исследуют все конструктивные элементы, сантехнику, рамы, двери, открытые участки электропроводки на наличие внешних повреждений. На этом этапе выясняется соответствие фактической планировки квартиры с планом технического паспорта.

После проверочных процедур недвижимость подлежит страховке от пожара, затопления, разрушения в результате землетрясения. Страховка осуществляется за счет покупателя. Однако, если страховой случай наступит до регистрации перехода права собственности, возмещение выплачивается фактическому владельцу квартиры.

Для подписания договора продавец должен предоставить нотариусу те же самые документы, которые требовал банк для первоначального ознакомления.

Переход недвижимости в залог

После проверочных процедур, страховки и согласования, банк и покупатель заключают договор ипотечного кредитования. Согласно его норм квартира поступает в залог кредитору после подписания договора купли-продажи с продавцом.

Деньги бывший хозяин получает после государственной регистрации права собственности на имя покупателя и подписания акта приема-передачи. Оплата должна поступить в распоряжение продавца не позже 10 дней с момента перехода права собственности.  В противном случае по инициативе регистрирующего органа сделка признается недействительной, и стороны возвращаются в свое первоначальное положение.

Поставьте оценку!
comments powered by HyperComments