Продажа квартиры по переуступке

 

Квартиры по праву переуступки (цессии) чаще всего продаются в недостроенных домах или готовых новостройках, еще не введенных в эксплуатацию. Суть договора переуступки прав (цессии) состоит в том, что одно лицо (цедент) отчуждает свое право собственности в пользу другого лица (цессионария). Причем право на объект переходит к новому собственнику исключительно в том виде, в каком принадлежало прежнему.

Т.е. если квартира находится в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, то в рамках цессии переходит не сам объект недвижимости, а право на долевое участие в строительстве.

Другими словами отчуждение права на квартиру по переуступке не является сделкой купли-продажи. Оно представляет собой замену стороны покупателя, участвующего в договоре застройки, на другое лицо (цессионария). Именно он после подписания договора переуступки продолжает платить паевые взносы до полного погашения стоимости жилья.

Вместе с этой обязанностью цессионарий, ставший дольщиком, получает право требовать у застройщика своевременной сдачи объекта или защищать свои интересы в суде при недобросовестности застройщика.

Если у прежнего дольщика имеется долг перед застройщиком, то закон запрещает заключать договор цессии без его разрешения.

Как уже сказано переуступка права возможна до сдачи строения в эксплуатацию. Если объект уже сдан, и дольщик получил право собственности на свое жилище, то в цессии уже нет смысла. В этом случае сторонам рекомендуется заключать обычный договор купли-продажи.

Заключение договора: этапы и необходимые документы

В некоторых договорах долевого участия, которые цеденты заключают с застройщиком, имеется условие о том, что для переуступки права требуется согласие последнего. В этом случае дольщик, планирующий передать свою долю, должен уведомить застройщика соответствующим письмом. Если же такого требования в первоначальном договоре нет, то и оповещать строительную компанию не обязательно.

Порядок заключения договора цессии определен ст.ст. 4,11, 17  Федерального Закона 214-ФЗ. В силу его требований договор составляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации. Если первоначальный договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и переуступка оформляется в нотариальном виде.

При подписании договора переуступки цедент передает цессионарию:

  • первоначальный договор, заключенный с застройщиком;
  • квитанции, подтверждающие оплату паевых взносов;
  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение прав, если договор долевого строительства был заключен цедентом, состоящим в браке.

При передаче указанных документов участники подписывают передаточный акт, который является приложением к соглашению о переуступке.

Продавцу важно знать, что уступка права долевого участия должна совершаться исключительно в форме соглашения или договора. Оформлять цессию в виде акта или протокола рискованно, так как эти документы в юридическим смысле являются недействительными.

Когда переуступка прав считается исполненной

Цессионарий получает право требования по договору долевого участия и становится полноправным дольщиком после государственной регистрации соглашения о цессии. Тогда же поступает и оплата в пользу цедента, передавшего свои права.

Отсутствие регистрации переуступки права подразумевает ее недействительность, и застройщик будет вправе отказать сторонам в передаче недвижимости.

При совершении цессии, как и при продаже, цедент обязан выплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости переуступки, полученной от цессионария по договору.

Поставьте оценку!
comments powered by HyperComments