Продажа квартиры с занижением стоимости

 

Занижение стоимости при продаже квартиры бывает фактическим и документальным. Для реального демпинга существуют такие причины, как:

  • чрезвычайная срочность продажи;
  • явная неликвидность недвижимости («плохой» район, отсутствие элементарных условий для проживания и др.);
  • невозможность продать квартиру в течение длительного времени по неясным причинам.

Фактические снижение стоимости не несет никаких правовых рисков или дополнительных обязательств для сторон. За исключением того, что подобная сделка крайне не выгодна для продавца.

Что же касается документального занижения цены, то происходит оно в первую очередь от нежелания продавца платить налог на прибыль. В договоре купли-продажи обозначается сумма, гораздо меньшая, чем та, которую покупатель передает продавцу в действительности.

Порядок оформления сделки

Процедура продажи по заниженной цене происходит так же, как и  при обычном отчуждении. Стороны подписывают договор, нотариус удостоверяет его. После чего документы передаются на государственную регистрацию в орган Росреестра. Для совершения сделки продавец должен представить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРП о том, что имущество свободно от обременений;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • справку об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость;
  • согласие второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом супругов);
  • разрешение органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей).

Продавцу не стоит соглашаться на предложение покупателя оформить расписку на получение остальной суммы. Такая расписка юридически не будет иметь отношения к совершенной сделке, поскольку в ней указывается, что покупатель передал средства продавцу в долг. С долга, полученного по расписке, НДФЛ не выплачивается.

Однако существование такого документа дает недобросовестному покупателю возможность обратиться в суд с иском к продавцу о возврате суммы долга, полученной по расписке. В суде продавец не сможет доказать фиктивность долгового документа и будет вынужден платить.

Как поступить продавцу

Если покупатель все же настаивает на подтверждении передачи денег, с ним стоит заключить дополнительное соглашение, которое будет являться приложением к основному договору купли-продажи.

В соглашении следует указать, что стороны пересмотрели размер продажной стоимости квартиры и увеличили ее. Далее необходимо описать пункт договора, где обозначена стоимость, и изложить его в новой редакции с фактической суммой. В подтверждение того, что деньги  переданы, продавец дает покупателю расписку соответствующего содержания с обязательной оговоркой о том, что средства получены в качестве оплаты по ДКП. Такое соглашение стоит заверить у нотариуса, однако на регистрацию его подавать нельзя.

Вообще же соглашение рекомендуется сохранить в тайне между продавцом и покупателем.

  1. Во-первых: оно может послужить поводом для проверки законности сделки со стороны уполномоченных органов.
  2. Во-вторых: оно не спасает продавца от уплаты НДФЛ, так как по нему продавец тоже получает доход.

Подобное соглашение может лишь стать гарантией защиты покупателя при возможном оспаривании сделки.

Поставьте оценку!
comments powered by HyperComments