Продажа квартиры со встречной покупкой (альтернативная сделка)

 

Продажа со встречной покупкой или альтернативная сделка – это продажа прежнего жилья с одновременным приобретением нового. В такой сделке собственник выступает и в роли продавца и в роли покупателя одновременно. Для того, чтобы получить средства на покупку нового жилья, он должен продать прежнее. В альтернативной сделке чаще всего участвуют сразу несколько собственников, составляя своеобразную «цепочку».

Продажа квартиры со встречной покупкой не является продажей в полном смысле слова. В этом случае скорее имеет место фактический обмен равноценной недвижимостью. При необходимости стороны производят доплату.

Обмен в общепринятом смысле допускается только в отношении муниципального жилья. Однако в виду ежегодного сокращения муниципального жилого фонда, этот процесс представляет большую проблему для собственников. Поэтому альтернативные продажи приобретают все большую популярность.

Эту категорию сделок отличает специфический способ расчетов, при котором средства вносит первый покупатель «в цепочке», а получает их последний в « цепочке» продавец.

Как заключить альтернативную сделку

Продажа квартиры со встречной покупкой происходит в несколько этапов:

  1. поиск покупателя – на этом этапе продавец дает объявление о продаже квартиры и ждет наиболее выгодного контрагента. Стороны могут заключить соглашение о внесении задатка или авансового платежа. Кроме этого допускается подписание предварительного договора, демонстрирующего серьезность намерений участников. Указанные требования не являются императивными. Стороны, не обременяя себя лишними обязательствами, могут ограничиться устной договоренностью;
  2. выбор новой квартиры – рекомендуется начинать одновременно с поиском покупателя. В этой ситуации продавец сам становится покупателем, и уже он вносит задаток собственнику интересующей квартиры;
  3. проверка документов – стороны изучают документы на недвижимость друг друга. Здесь важно особое внимание обращать на выписки из ЕГРП, подтверждающие, что квартиры не имеют правовых обременений;
  4. участники оговаривают условия и порядок оплаты – при заключении альтернативной сделки средства закладываются в банковскую ячейку. Договор с банком об аренде ячейки следует заключать сразу, как только стороны договорились по вопросам оплаты;
  5. подписание договоров – все договора подписываются одновременно, в присутствии нотариуса. Их содержание такое же, как и в случае обычной купли-продажи недвижимости;
  6. получение денег – после подписания и удостоверения договоров стороны получают доступ к банковским ячейкам;
  7. государственная регистрация – документы на все объекты недвижимости, «участвующие» в сделке передаются на регистрацию в Росреестр. Подать документы можно через МФЦ, в офисе приема-сдачи документов Росреестра либо в электронном виде;
  8. составление акта приема-передачи недвижимости – как правило, в то время, пока документы находятся на регистрации, стороны освобождают свои прежние квартиры и подписывают передаточный акт, подтверждающий фактический переход жилищ новым собственникам.

Главный недостаток альтернативной «цепочки»

Продавцу не рекомендуется соглашаться на альтернативные сделки, в которых больше трех участников. Особенно, если его собственность считается высоко ликвидной или у него имеются средства, достаточные для покупки новой квартиры без продажи прежней. Это обусловлено тем, что слишком длинные «цепочки» участников легко уязвимы.

Например: откажется один из покупателей совершить сделку, и «рухнет» вся «цепочка». В результате такого отказа пострадают все участники, поскольку в «цепочке» все они зависимы друг от друга.

Избежать этого риска или свести его к минимуму сторонам альтернативной сделки поможет правильно составленный договор. А конкретно в его содержании должно указываться требование о том, что один из участников будет использовать только безальтернативные способы продажи или покупки. Это требование не позволит «цепочке» чрезмерно увеличиваться.

Поставьте оценку!
comments powered by HyperComments