Продажа квартиры по переуступке
Т.е. если квартира находится в доме, который еще не сдан в эксплуатацию, то в рамках цессии переходит не сам объект недвижимости, а право на долевое участие в строительстве.
Другими словами отчуждение права на квартиру по переуступке не является сделкой купли-продажи. Оно представляет собой замену стороны покупателя, участвующего в договоре застройки, на другое лицо (цессионария). Именно он после подписания договора переуступки продолжает платить паевые взносы до полного погашения стоимости жилья.
Вместе с этой обязанностью цессионарий, ставший дольщиком, получает право требовать у застройщика своевременной сдачи объекта или защищать свои интересы в суде при недобросовестности застройщика.
Если у прежнего дольщика имеется долг перед застройщиком, то закон запрещает заключать договор цессии без его разрешения.
Как уже сказано переуступка права возможна до сдачи строения в эксплуатацию. Если объект уже сдан, и дольщик получил право собственности на свое жилище, то в цессии уже нет смысла. В этом случае сторонам рекомендуется заключать обычный договор купли-продажи.
Заключение договора: этапы и необходимые документы
В некоторых договорах долевого участия, которые цеденты заключают с застройщиком, имеется условие о том, что для переуступки права требуется согласие последнего. В этом случае дольщик, планирующий передать свою долю, должен уведомить застройщика соответствующим письмом. Если же такого требования в первоначальном договоре нет, то и оповещать строительную компанию не обязательно.
Порядок заключения договора цессии определен ст.ст. 4,11, 17 Федерального Закона 214-ФЗ. В силу его требований договор составляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации. Если первоначальный договор долевого участия был нотариально удостоверен, то и переуступка оформляется в нотариальном виде.
При подписании договора переуступки цедент передает цессионарию:
- первоначальный договор, заключенный с застройщиком;
- квитанции, подтверждающие оплату паевых взносов;
- письменное и нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение прав, если договор долевого строительства был заключен цедентом, состоящим в браке.
При передаче указанных документов участники подписывают передаточный акт, который является приложением к соглашению о переуступке.
Продавцу важно знать, что уступка права долевого участия должна совершаться исключительно в форме соглашения или договора. Оформлять цессию в виде акта или протокола рискованно, так как эти документы в юридическим смысле являются недействительными.
Когда переуступка прав считается исполненной
Цессионарий получает право требования по договору долевого участия и становится полноправным дольщиком после государственной регистрации соглашения о цессии. Тогда же поступает и оплата в пользу цедента, передавшего свои права.
Отсутствие регистрации переуступки права подразумевает ее недействительность, и застройщик будет вправе отказать сторонам в передаче недвижимости.
При совершении цессии, как и при продаже, цедент обязан выплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости переуступки, полученной от цессионария по договору.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Опубликовано 17.10.2017