Как обменять квартиру в ипотеке на другую?

Обмен квартиры, на которую наложено обременение ипотекой, является наиболее сложным процессом по сравнению с продажей или дарением. Для этого, как и в случае с другими видами сделок, потребуется согласие банка-кредитора, которому эта сделка не сулит никакой выгоды, только операционные расходы.
Но, несмотря на это, некоторые банки идут на встречу своим добросовестным заемщикам в расчете на долгосрочное сотрудничество и развитие лояльности постоянных клиентов.

[toc]

Стандартный вариант обмена квартиры с обременением ипотекой

Чтобы получить согласие банка на сделку мены квартиры в залоге, потребуется предоставить справку (заказывается в том же банке-кредиторе, выдается бесплатно или за символическую комиссию) об отсутствии просрочек, выписку с лицевого счета и выписку из домовой книги. Список необходимых документов индивидуален, банк может потребовать и другие бумаги. Новая квартира, так же как и квартира в залоге, должна соответствовать всем критериям важным для банка: рыночная стоимость (потребуется оплатить оценку), возраст дома, наличие деревянных перекрытий, не проблемные старые собственники.

Альтернативный вариант обмена квартиры с обременением ипотекой

Может возникнуть множество сложностей, при которых обмен квартиры в ипотеке не будет возможен, например, несогласие кредитора на такую сделку. Но есть алгоритм действий, позволяющий обменять квартиру через договор купли-продажи. Потребуется получить одобрение на новый ипотечный кредит, что можно сделать в своем банке-кредиторе, так и в стороннем.

Как происходит обмен залоговой квартиры путем сделки купли-продажи?

С учетом положительной кредитной истории, обычно в своем банке сделать это проще, многие кредитные учреждения предоставляют своим клиентам, не имеющим проблем с выплатой по кредитам, специальные условия, которые являются более выгодными, чем для сторонних клиентов даже со столь же безупречной кредитной историей.

После получения одобрения на новый ипотечный кредит, старый кредит гасится за счет оформления кредита на небольшой срок без залога либо под залог другой имеющейся недвижимости. Самым удобным вариантом будет беззалоговый кредит, например, под поручительство, так как позволит избежать расходов на оценку и страхование залога. Важно учитывать, что кредит без залога будет более дорогим, но в случае, когда он нужен на короткий срок – до момента продажи квартиры, вариант вполне подходящий.

Следующим этапом будет снятие обременения с квартиры, которую требуется обменять. Сделка будет происходить посредством договора мены, а по более распространенному в таких случаях договору купли-продажи. Полученными от продажи квартиры деньгами гасится краткосрочный кредит, остаток идет на приобретение новой квартиры (первоначальный взнос) через ранее одобренный ипотечный кредит.

Самым очевидным недостатком данной схемы является необходимость наличия свободных денежных средств у сторон обмена. Если обе стороны будут решать этот вопрос с помощью краткосрочного займа, сделка может затянуться и стать неоправданно дорогой.

Про договор мены

При подписании договора мены передается право собственности на одну квартиру в обмен на право собственности на другую квартиру. Одна сторона на выбор признается покупателем, а другая – продавцом. Налогообложение подобных сделок имеет те же нормы, что и для сделок купли-продажи. Если смена собственности владельцем произошла по истечении трех лет с прошлой сделки перехода права собственности, то НДФЛ не будет, если же право собственности переходит раньше упомянутого срока – возникнет обязанность по уплате налога.

Договор мены недвижимости подлежит обязательной регистрации в регпалате. Обмен является возмездной операцией, в отличие от дарения. Квартира выступает товаром, передающимся по договору в обмен на иной товар. Стоит отметить, что можно встретить договоры мены не только недвижимости на недвижимость, но и недвижимости на автомобиль, например.

Законодательно процесс мены регулируется статьей 72 Жилищного кодекса:

ЖК РФ статья 72

Договор мены аналогичен договору купли-продажи. В нем обязательно содержатся реквизиты сторон, описание объектов недвижимости, их стоимость, условия и размер доплаты, если последняя возникает.

Процесс регистрации занимает не более месяца, этот срок дается на правовую экспертизу предоставленных в регпалату документов. Если оснований для отказа или приостановки нет (основанием могут быть ошибки или неточности в документах), в единый госреестр прав вносят запись о смене собственников и сделка мены завершается.

Как происходит обмен на практике?

Например, требуется улучшить жилищные условия, обменяв двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. У договора мены есть свои практические плюсы: не потребуется долго продавать свою квартиру, поселяться в съемном жилье или у родственников до момента покупки другой квартиры. Людей, стремящихся разъехаться из трех- и четырехкомнатных квартир в раздельные, всегда достаточно. Для них сделка мены с доплатой так же более удобна, так как не потребуется аккумулировать крупную сумму при сделках купли-продажи, достаточно будет получить доплату и разобраться с разделом и покупкой уже между собой.

Как чаще всего на практике происходит подобный обмен?

На практике при стандартной сделке мены возможен двумя путями:

1. Заключение договора мены
2. Заключение двух встречных договоров купли продажи

При мене квартиры с обременением целесообразнее второй вариант, позволяющий избежать проволочек и проблем с  согласием банка-кредитора на сделку. Если не учитывать момент погашения долга по ипотеке, получается, что собственники пишут расписки на получение полных сумм за получение квартир, а фактически наличными передают только сумму доплаты.

Это удобно тем, что даже при наличии свободных денежных средств (что является редкостью, если учитывать размер сумм при покупке недвижимости), лишний раз выдергивать их из оборота или снимать со вклада может быть накладно.

В случае, если для расширения жилплощади через обмен квартир требуется ипотека, то как и при обмене квартиры в залоге банка, требуется согласие кредитора.