Обмен ипотечной квартиры
Однако нигде в законе не сказано, что залогодатель обязан давать свое согласие на обмен. Иначе говоря, банк может и не согласиться, поскольку это мероприятие не принесет ему никакой выгоды.
Обменять ипотечную квартиру в общепринятом смысле нельзя. Поскольку прямой обмен допускается только в отношении муниципальной недвижимости, а ее, как известно, банки в залог не принимают.
В «нашем» случае обмен будет происходить путем совершения альтернативной мнимой сделки. Мнимой она будет считаться потому, что выкупная стоимость квартиры указывается только в договоре. В действительности продавец не получит денег от покупателя, при условии, что сделка совершается без доплаты.
Как получить согласие банка
Единых правил, которые бы устанавливали случаи допустимости и недопустимости обмена, не существует. Каждый банк решает этот вопрос по своему усмотрению. Однако существуют примерные требования к заёмщикам, которые потенциально могут рассчитывать на согласие. Это:
- «хорошая» кредитная история, отсутствие просрочек при условии, что основной долг выплачен хотя бы на 25%;
- стоимость новой квартиры должна быть ниже либо равной стоимости той, которая находится в залоге;
- долгосрочное сотрудничество заёмщика с банком помимо получения займа (участие в зарплатном проекте, наличие депозитного счета и др.);
- высокая ликвидность новой квартиры.
Чтобы получить согласие заемщик должен обратиться к залогодержателю с соответствующим заявлением и приложить к нему следующие документы:
- собственный паспорт;
- паспорт и письменное согласие созаемщика (если таковой имеется);
- копию выписки лицевого счета или домовой книги;
- свидетельство о браке (при его наличии);
- согласие второго супруга на совершение обмена.
Итак, если разрешение банка получено, заемщик может приступать к поиску контрагента. Важно, чтобы последний был согласен с приобретением недвижимости, находящейся под обременением.
Как происходит обмен
Обмен ипотечной квартиры не вызывает необходимости менять кредитный договор. В этом случае изменится лишь предмет залога. Сделка по обмену будет состоять из одновременного заключения двух договоров купли – продажи в отношении залоговой и новой квартиры.
Затем заёмщик регистрирует право собственности на новый объект недвижимости и передает его в залог банку, о чем делается соответствующая запись в Едином реестре. Одновременно с этим освобождается от залога прежняя квартира, и документы на нее передаются покупателю.
Что касается самой сделки, то она заключается по общепринятым правилам, при стандартном перечне документов на недвижимость.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Опубликовано 08.11.2017