Прогноз цен на недвижимость в 2019 году

Формирование цены на недвижимость в 2019 году и прогноз аналитиков по поводу стоимости жилья в новом году — животрепещущая тема, которая не может быть не рассмотрена. Множество семей в России до сих пор снимают квартиры или дома, не имея собственности, даже прожив десяток лет и имея детей. Не говоря уже о молодых семьях, вопрос приобретения жилья у которых стоит чуть ли не на первом месте после свадьбы. Именно поэтому так важно знать факторы формирования цены на недвижимость и ознакомиться с авторитетными мнениями — это позволит вам вовремя купить жильё и не прогадать.

Факторы и их влияние

Прогноз — это лишь прогноз, и рассчитывать на него целиком и полностью нельзя. Даже самый опытный эксперт не может дать даже 70% гарантии что его прогноз сбудется, тем более на таком огромном рынке как рынок недвижимости. Рассмотрим несколько факторов, а так же мнение экспертов относительно их дальнейшего влияния на цены.

1. Огромное предложение. Несмотря на то, что граждан, не обладающих собственностью, большое количество, это не значит, что все они создают спрос. Далеко не каждый гражданин может так запросто купить квартиру в большом городе (даже в области, а не в центре). Выход из этого, конечно, есть — взять кредит. Но у россиян всё больше растёт недоверие к банковским продуктам — перспектива выплачивать ипотеку 20-30 лет (учитывая продолжительность жизни среднего россиянина, это почти половина жизни!) всё чаще не впечатляет даже семейные пары.
   Но такие простые размышления и статистические данные не впечатляют застройщиков и агентств по продаже недвижимости в России. Вряд ли можно найти хоть один плохо развитый квартал в Москве или Санкт-Петербурге, где не найдётся большого «котлована», где постепенно происходит строительство новостроек. Если зайти в поиск и поискать новостройки, вы найдёте просто невероятное количество различных предложений. И вроде бы всё хорошо, но многие эксперты полагают что в этом есть одна большая проблема — покупать всё это богатство просто некому.

   
   Возможный исход этой теории — «заморозка» цен на недвижимость и повышение только на 2-3% (инфляция) из-за раздутого предложения и небольшого спроса.

    

2. Удешевление производства. Мы живём в 21 веке технологических новинок. Никому не приходится использовать труд 100 работников чтобы соорудить здание выше двух этажей и не приходится платить за дорогостоящие материалы три цены, чтобы просто привезти их к месту стройки. Использование дешёвых, но от того не менее прочных полимерных материалов, использование новых технологий строительства, позволяющих повысить скорость постройки (некоторые здания можно собрать буквально за год): как итог — стройка обходится продавцу всё дешевле и дешевле.

   Эксперты оценивают влияние этого фактора по-разному: либо жадные агентства всё равно будут повышать цены, либо оставят их на прежнем месте.

   Этот фактор может сыграть по-разному в разных регионах и в каждом конкретном случае. Небольшие растущие агентства вполне могут сделать скидку, чтобы привлечь клиентов, и использовать удешевление производства на пользу клиенту, понизив стоимость за квадратный метр.

3. Накопление просрочек. Статистика подсказывает, что процент просрочек по целевым кредитам растёт, в частности — повышается процент просрочек по ипотеке. И чем больше просрочка — тем меньше вероятность, что физическое лицо возобновит платежи. В таком случае банк может начать процедуру возврата, по сути, ещё своего имущества. Как результат — возврат жилплощади к изначальному владельцу. Как результат — повышенное предложение и пониженный спрос. Оптимистический прогноз — заморозка или понижение цен ради стимуляции низкого реального спроса.

В данном примере мы рассматриваем только влияние факторов на агентства, так как именно за ними подтягивается рынок вторичного жилья. Если упадут цены на новое жильё — упадут цены и на вторичку. Если новостройки станут дороже — владельцы вторичного жилья вероятнее всего так же последуют их примеру.

Теория суперцикла

Как можно понять из нескольких вышеприведённых факторов, множество экспертов, выбирающих логические доводы, сходятся во мнении, что резкого повышения цен в 2019 году ждать не стоит. Однако прогнозисты были бы не прогнозистами, если бы не призвали себе на помощь различные теории — рассмотрим поведения рынка недвижимости с точки зрения теории суперцикла, исходя из которого пузырь цен то надувается, то сдувается, на протяжении всей истории любого государства.

1. 1 этап. 10 лет постепенного роста. Такое поведение рынка можно было наблюдать с развала СССР (1991 год) до начала нулевых. В этот период цена за квадратный метр взлетела в 2,5 раза. Это произошло из-за множества социально-экономических факторов — начиная от грандиозного развала огромной страны на более мелкие составляющие, и заканчивая повсеместным бандитизмом и разбоем на улицах.
2. 2 этап. Второе десятилетие. В этот период с начала нулевых и до конца 2011-2012 года так же наблюдался, пусть и не столь интенсивный, но приличный рост.
3. 3 этап. В этот период (примерно 3 года) отголоски былого роста практически не ощущались, цены бегали вокруг одной отметки и колебались в пределах допустимого.
4. 4 этап. Конец цикла. Если верить теории, то в последние 10 лет цикла рынок «остывает» от предыдущих лет постепенного надувания цены и цены падают на 20-80%, в зависимости от экономических условий конкретной страны. По приблизительным оценкам, эта фаза началась 2015-2016 году и, соответственно, к 2024-2025 году.
   

   Не забывайте, что это только теория, и верить ей полностью не стоит — руководствуйтесь и мнениями экспертов, и собственными ощущениями.

Что покупать?

Если вас не напугали цены на недвижимость в 2019 году и прогноз аналитиков не отговорил подождать ещё какое-то время, следует определиться, какую недвижимость выбрать.

1. Частный дом. Отличный вариант для тех, кому нравится жить на отдельной территории, и, возможно, заниматься выращиванием различных сельскохозяйственных и декоративных культур. Помните, что цена на рынке частных домов (дач, коттеджей) формируется отдельно от общего рынка, и найти хорошую цену гораздо проще (особенно если хозяева переезжают, и готовы продать дом гораздо дешевле, чем могли бы).
   

   В случае поиска такого варианта стоит присмотреться к агентствам недвижимости — они могут найти очень дешёвые предложения. В таком случае вы сможете отдать долю риелтору, отдать деньги за дом, и всё равно остаться в выгодном положении.

2. Долевое строительство. Вкладываться в качественное жильё на этапе строительства и потом получать ключи от заветной квартиры не только приятно (так как вы получите абсолютно новую квартиру), но и выгодно. Благодаря тому, что люди платят деньги за ещё недостроенное жильё, продавцы значительно снижают цены. Так же можно нередко встретить специальные кредитные предложения на такие «будущие квартиры».
   

   Будьте внимательны — в последнее время участились случаи мошенничества с долевым строительством. Проверяйте все документы продавца, изучите отзывы, и только потом делайте выбор.

3. Вторичный рынок. Отдельно стоит упомянуть весь рынок вторичного жилья. Он манит своими ценами, и порой предлагает отличные условия за относительно небольшую цену. Однако будьте внимательны — в больших городах здание может скоро оказаться аварийным, могут быть скрыто множество деталей, в общем припрятано много сюрпризов для будущего хозяина. К тому же, чем старше дом — тем меньше на него цена. Исключением являются квартиры, находящиеся в черте города (город расширяется — квартира географически становится ближе к центру), а так же добротные здания вроде «сталинок».
   

   Пример «сталинки» в Москве

Недвижимость за границей?

Если вы ищите дополнительное жильё или недвижимость для вас — это вариант инвестиции в 2019 году, советуем присмотреться к недвижимости за рубежом. Несомненные плюсы данного приобретения:

1. Стабильность. В целом на Западе сохраняется стабильно маленький уровень инфляции не больше 0,5-2% в год (в России — до 5%), поэтому обесценивания ваших вложений ждать придётся очень долго.
2. Доход. Вы можете получить прибыль от заграничного домика несколькими способами. Во-первых, просто сдавая его. Во-вторых, перепродав его дороже через какое-то время. Особенно популярны дома в курортных зонах.
3. Запасной вариант. Если вы когда-то захотите переехать из России, у вас хотя бы будет крыша над головой.
   

   Не забывайте, что за вслед за правами на собственность появляются и обязанности. Необходимо платить налоги, а так же оплачивать жилищно-коммунальные услуги, чтобы у вас не было проблем.

Сегодня мы рассмотрели цены на недвижимость в 2019 году, узнали прогнозы аналитиков, а так же рассмотрели конкретные варианты покупки жилья.