Ипотека: отказ банка по объекту — так ли это страшно?
Рассмотрение заявки по ипотечному кредиту проходит в два этапа – сначала оценивается сам заемщик (на соответствие требованиям банка по платежеспособности и добросовестности), затем происходит оценка объекта.
[toc]
Что означает отказ банка по ипотечному объекту?
Причем отказ по объекту не означает то, что в ипотеке отказано, достаточно выбрать другое жилье и продолжить оформление. В идеале, чтобы то, что объект не подходит под требования банка (например, из-за наличия деревянных перекрытий) выяснилось до проведения оценки, так как затраты на объект, который не подходит для залога будут напрасными.
На практике встречаются случаи, когда-то, что год возведения дома, в котором находится квартира, слишком ранний, и внутренние регламенты кредитного учреждения не допускают использование такого жилья в качестве залогового объекта. Но и у такой ситуации есть два решения:
- Отказ по объекту и поиски другого объекта
- Рассмотрение объекта на индивидуальных условиях
В некоторых случаях взять нетиповой объект в залог банк просто не может, но если дом совсем немного не соответствует критериям банка по возрасту, первоначальный взнос очень большой, срок ипотеки менее 10 лет (а лучше – меньше), то по решению кредитного комитета возможно индивидуальное положительное решение.
Это решение прикладывается к кредитному досье, хранящемуся в банке, как основание принятие не типового объекта в залог. Но рассчитывать на такой исход, если первоначальный взнос минимален, а клиент еле-еле прошел по доходу не следует.
Требования к объекту ипотеки
Для банка предпочтительно оформление ипотеки на обычную типовую квартиру. Хотя, казалось бы, чем больше стоимость, тем больше кредит и больше прибыли. Но в случае проблем с выплатой, среднестатистическую квартиру реализовать значительно проще, чем «хоромы», а в жизни случается всякое, от финансовых трудностей не застрахованы даже те, кто может позволить себе жилье класса люкс.
Основные требования банка к приобретаемому жилью вполне адекватны:
- Отсутствие деревянных перекрытий существенно снижает риски гибели объекта при пожаре.
- При износе дома свыше 70% — банк откажет в выдаче кредита, но и клиенту стоит задуматься: зачем ему ветхое жилье, которое может не дожить до окончательного погашения кредита.
- Отдельные кредитные учреждения не кредитуют объекты старше 1957 года постройки, другие – дополнительно требуют при выборе такого объекта для покупки в ипотеку справки, что дом не аварийный, не находится в очереди на снос.
Эти требования часто зависят от региона – в небольших городах часто не такой большой выбор объектов, а в том же Санкт-Петербурге есть достаточно достойных, но старых построек.
Требования к объекту у разных банков могут отличаться и по другим критериям, для одного кредитного учреждения пятиэтажный жилой дом немного старше 30 лет – отличный вариант залога, а двухэтажные дома старой постройки – неликвид.
Для другого кредитного учреждения – неликвид и среднестатистические пятиэтажки. Это так же может быть связано как с ситуацией с недвижимостью в регионе, так и просто с внутренними регламентами банка, например, с широкой федеральной сетью, даже не касаемо ведущих банков страны.
Некоторые банки не работают с выкупом доли и коммуналками, а некоторые чуть ли на них не специализируются, выдавая ипотеку под более высокий процент, естественно.
Требования характерное для всех банков – отсутствие обременений (как снять обременение с ипотечной квартиры)
Возможные причины отказа при покупке вторичного жилья
- При выборе квартиры на вторичном рынке важно, чтобы жилье было в том же городе, что и офис банка.
- Отказ возможен и из-за того, что объект находится, например, даже 50 км от города.
- Такой тип жилья как «малосемейка» так же не всегда подходит как залог.
- Для большинства банков значение имеет и этажность, где-то требование не менее 2х этажей, где-то – не менее 6ти. Особенно важно это при выборе объекта при льготных видах ипотеки, оформляемых через АИЖК, требования этого агентства наиболее строги, как по отношению к заемщику, так и по отношению к предоставляемым документам и самому объекту.
- Перекрытия у приобретаемого объекта должны быть железобетонные или металлические.
- Объект может не подойти и из-за каких-то нестандартных особенностей квартиры – наличия не функциональных дверей и окон, они встречаются в старых постройках.
- Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, систему отопления и водоснабжения.
- Внимания заслуживает и то, что многие кредитные учреждения не берут в залог квартиру, в которой зарегистрированы лица под опекой или попечительством, так согласно Гражданскому кодексу потребуется согласие органов опеки.
Возможные причины отказа при покупке жилья в новостройке
При покупке строящегося жилья, нужно выбирать объект из аккредитованных банком. Аккредитация – это одобрение объекта, так как банк предварительно уже провел проверку объекта. Все причины для отказа выявляются при аккредитации.
Крайне редки случаи, когда клиент обращается с уже выбранной квартирой в новостройке, которая не является аккредитованным объектом. Теоретически банк может начать проверку объекта на общих условиях, но это займет достаточно много времени.
Так же имеет смысл уточнить в кредитном учреждении, условия кредитования в котором наиболее устраивают, не планируется ли аккредитация в ближайшее время. Иногда сотрудничество банка с застройщиком уже идет и до получения аккредитации остается совсем немного, такой вариант стоит тоже рассматривать.
Если рассматривать причины отказа в аккредитации строящегося объекта, то это может быть:
- Ранняя стадия строительства (котлован)
- Первый объект нового на рынке недвижимости застройщика
- Ненадежный застройщик (оценка ранее возводимых объектов – сроки, качество)
- Схема реализации квартир без заключения договора долевого участия (велика вероятность мошенничества)
Гарантия наличия аккредитации – выбор объекта, в строительстве которого банк участвует финансово.
Возможные причины отказа при покупке жилого дома
Жилой дом – достаточно сложный объект для оформления в залог, так как его труднее оценить. К нему применяются и те же критерии, который были рассмотрены при оценке квартиры (отсутствие обременений, деревянных перекрытий и т.д.), так и отдельные, относящиеся именно к этому типу строений.
Так, отказ по объекту при покупке жилого дома возможен если:
- Нет подъездной дороги;
- Не подходит для круглогодичного проживания (отопление, водоснабжение, электричество);
- Несоответствие назначения земельного участка его разрешенному использованию по документам;
- На участке, на котором расположен дом, есть не зарегистрированные строения (от сторожки до пристройки к дому);
- Явные дефекты постройки;
- Не соответствующий требованиям фундамент;
- Расположение свыше 50-100 км от города.
Но, опять же, не все банки столь строги. Есть кредитные учреждения, которые кредитуют и на покупку дачных домиков, не пригодных для круглогодичного проживания, находящихся в удалении от города.
В случае если причина – несоответствие назначению земель по документам – такие объекты не одобрит никакой банк, а если есть незарегистрированный объект, то его можно либо снести, либо зарегистрировать – тут все решаемо.
Итак, отказ по объекту гарантирован, если жилье предназначено под снос, находится в дома с реконструкцией (планируется отселение), расположено в общежитии, износ превышает 70%, дом достаточно старый (старше 30-60 лет), есть деревянные перекрытия, имеются обременения.
В других случаях, возможная ситуация, когда один банк объект в залог не примет, а другой, более лояльный, — объект одобрит. При выборе нестандартного объекта имеет смыл заранее, на стадии подачи заявки на ипотеку обсудить вероятность одобрения конкретного объекта, если он уже подобран.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Опубликовано 13.08.2016
Какой там 1957 год, подобрал отличный вариант – банк не принял! Год постройки 1989.
Автор: Алексей 07.09.2016Райффайзенбанк не даёт ипотеку на 5 этажку панельку 1965 года, зато дает на 6 этажку панельку 1950 гг!!! Где логика?
Автор: Ирс 19.11.2018