Квартира в ипотеку: основные этапы сделки, нюансы и тонкости

Схема приобретения жилья в ипотеку довольно проста, ее можно описать пятью основными шагами: выбор жилья, выбор банка, согласования жилья с банком, оформление кредитных и страховых документов, регистрация права собственности. Каждый шаг оформления ипотеки имеет свои особенности, которые достойны отдельного рассмотрения.

[toc]

Схема приобретения квартиры в ипотеку состоит из 5 основных шагов

Шаг 1. Выбираем  жилье

Возможны ситуации, когда первый и второй шаги стоит поменять местами, например, если клиент срочно нуждается в любом жилье и готов ориентироваться на критерии, которые предлагает банк, прежде всего финансовые.  Но допустим, время и деньги и клиента есть и основная цель – улучшить жилищные условия самым оптимальным из возможных образов. Тогда отталкиваться стоит именно от желаемого объекта недвижимости. Да, если объект нестандартен: таунхаус, доля, дом старого типа постройки, квартира высокой стоимости, то могут быть проблемы с одобрением объекта банком.

Отказ в кредитовании на конкретную недвижимость не отменяет одобрения по заявке на ипотеку. Поэтому сначала выбираем один или несколько объектов недвижимости, и уже от их цены и характеристик отталкиваемся при подаче заявление на получение кредита в банковское учреждение.

Первое, что должен для себя решить потенциальный заемщик банка – квартира на первичном или на вторичном рынке его интересует.  Законодательно продажа строящегося жилья регламентируется 214-ФЗ:

Разница между готовой первичной и вторичной квартирой может быть минимальна, например, если планируется приобретение квартиры в новостройке, то право собственности, скорее всего, будет уже оформлено на застройщика, и квартира будет считаться вторичным жильем, несмотря на то, что она совершенно новая. Обязательство по оформлению застройщиком непроданных в процессе строительства квартир в свою собственность возникает законодательно, а квартира, юридически имеющая собственника, относится к вторичному рынку жилья.

Очень важно решить для себя что прибрести — вторичное жильё или новостройку

В случае если квартира еще только строится, цена на нее будет расти пропорционально стадии строительства. И квартиру можно будет использовать по назначению после сдачи дома в эксплуатацию и проведения ремонта (а это дополнительные затраты), в лучшем случае – это несколько месяцев, максимум – более года, если этап строительства ранний. Риски, связанные с выбором первичного жилья, очевидны – проблемы в деятельности застройщика и заморозка строительства.  Как взять кредит на ремонт ипотечной квартиры?

Так же в недостроенное жилье нельзя прописаться, если вопрос с пропиской стоит остро, то стоит обратить внимание на вторичный рынок жилья. Покупку квартиры в строящемся доме можно считать инвестицией, и, как уже упоминалось выше, параллельно с этапами строительства растет и цена, выгода может составлять 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. В то же время, до момента получения Свидетельства на право собственности, ставка по ипотеке будет выше, это условие характерно для всех банков, так как риск приостановки строительства касается и кредитных учреждений.

Вторичное жилье имеет свои преимущества – в него можно сразу въехать и прописаться, ремонт, если и требуется, не является первоочередным делом. Риски будут в основном касаться неправомерности предыдущих сделок с квартирой – титульные. Так же вторичную квартиру можно сдать, при наличии иного жилья, и арендными платежами погашать ипотеку. В случае с новостройкой сначала придется дождаться сдачи дома в эксплуатацию и вложиться в ремонт.

<<Все плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке>>

Второе, что должен решить для себя заемщик: на какую сумму можно рассчитывать. Способы оценки платежеспособности в разных кредитных учреждениях отличаются. Где-то расчет учтет возможность внесения в погашения по ипотеке половину ежемесячного подтвержденного дохода клиента, где-то из доходов будет вычтен прожиточный минимум на заемщика и его иждивенцев, если они есть, где-то расчет будет строиться по иному.

В идеале, чтобы платеж по ипотеке, который можно рассчитать на ипотечном калькуляторе самостоятельно, не превышал трети совокупного дохода семьи. В этом случае, какую бы методику не применял банк при расчете платежеспособности, сумма, которая требуется для покупки квартиры, не будет урезана банком.

Шаг 2. Выбираем банк

При выборе кредитного учреждения стоит обратить внимание на ряд параметров ипотечных программ, предлагаемых банками:

1. Требования к заемщику
2. Ставка
3. Срок кредита
4. Сроки рассмотрения заявки
5. Сумма  платежа
6. Вид платежа
7. Переплата
8. Обязательные расходы

Желательным является рассмотрение сразу нескольких предложений банков, чтобы выбрать оптимальное. Можно и заручиться одобрением сразу двух или трех кредитных учреждений, но не более – лишние запросы в НБКИ смогут сослужить дурную службу и вызвать лишние подозрения у сотрудников службы безопасности в дальнейшем.

Для того чтобы определиться, в какой банк подать документы для одобрения ипотеки, стоит сначала самостоятельно, воспользовавшись ипотечным калькулятором, рассчитать самые оптимальные варианты из предлагаемых.

В среднем минимальный размер собственных средств в сделке – 20%, еще до 10% стоит иметь в запасе на обязательные расходы: оценку, страховку.

Расчет платежей с помощью ипотечного калькулятора

Выбирать банк стоит только после подробной консультации с его менеджером и получения всех предварительных расчетов и информации о сопутствующих расходах. Заявленные в рекламе и на сайте банка ставки и условия не всегда соответствуют действительности.

Существенная разница видна невооруженным взглядом. Именно поэтому прежде, чем собирать документы по требованиям конкретного банка, стоит максимально подробно проконсультироваться лично. Не всегда имеет смысл звонить в банк (разве что только для того, чтобы назначить время консультации), так как сотрудники колл-центра, как правило, информированы так же поверхностно, как люди, изучившие условия на сайте банка.

Шаг 3. Согласование объекта недвижимости с кредитным учреждением

После того, как выбран банк с оптимальными условиями по ипотеке, заявка подана и одобрена, нудно будет предоставить все документы на выбранный объект недвижимости. Первоначально кредитор одобряет самого заемщика, рассчитывая его платежеспособность и проверяя на добросовестность и не проблемность, затем идет одобрение квартиры. Как уже упоминалось выше, отказ в кредитовании объекта не означает отказ в кредитовании клиента, просто нужно будет подобрать другой объект.

Банку потребуется правоустанавливающие, технические документы на квартиру и оценка. Последняя проводится, как правило, независимой оценочной компанией, но бывают банки, который проводят оценку самостоятельно и бесплатно, оформляются результаты в виде служебной записки, составленной согласно внутреннему регламенту кредитного учреждения. (подробнее про оценку при оформлении ипотеки)

Как происходит оценка объекта недвижимости?

Оценка проводится одной из аккредитованных банком компаний, учитываться будет и местоположение квартиры, и дом, в котором она расположена, и ее состояние. Стоимость оцениваемого объекта, как правило, немного занижается, но обычно не критично для соотношения объема первоначально взноса и сумму кредита. В случае если выяснится, что среднерыночная стоимость квартиры существенно ниже, чем заявленная продавцом, то банк может требовать увеличения первоначального взноса, чтобы вся сумма кредита была обеспечена имуществом, находящимся в залоге с учетом банковского стандартного дисконта в 20-30%.

Шаг 4. Оформление кредитных и страховых документов

На определенный день назначается сделка, некоторые банки требуют свежую выписку ЕГРП, выданную датой сделки, другие ставят более реальные сроки – 3 или 10 дней. Это бывает крайне неудобно, но в том, чтобы удостовериться в отсутствии свежих обременений, заинтересован не только банк, но и покупатель.

Кредитный договор, акт приема-передачи квартиры, договор купли-продажи и закладная (если требуется) подготавливаются, как правило, заранее, и клиент может ознакомиться с проектами документов еще на кануне сделки. В случае если есть сомнения, можно проконсультироваться с юристом. Текст кредитного договора является типовым для банка, но все же при наличии возражений, кредитное учреждение редко, но идут на встречу клиенту. Важно ознакомиться с документами заранее еще и потому, что обнаружение опечаток или ошибок в паспортных данных до подачи документов в регпалату существенно сэкономит время всем сторонам сделки.

Страховку нужно оформить до момента выдачи кредита, переданные в регпалату документы, будут проходить проверку минимум неделю, за это время нужно выбрать оптимальную страховую компанию (из предложенных банком) и заранее просчитать стоимость страхового взноса. См. страхование при ипотеке.

Наиважнейший этап оформления ипотеки — это конечно же подписание кредитного договора

Оформлять договор страхования лучше после получения свидетельства, но до визита в банк для выдачи кредита. Некоторые банки не требуют страховки в день выдачи, а дают определенное время (примерно две недели) для заключения необходимых договоров и предоставления их в банк.

Отдельные кредитные учреждения тесно сотрудничают со страховыми и дают возможность подписать договор страхования одновременно с кредитным договором, в присутствии представителя страховщика или без него (уполномочен менеджер банка).

В случае, если банк настаивает на том, что все будет сделано за клиента, которому останется только расписаться, стоит сравнить стоимость страхования в других компаниях, возможно с навязываемой страховой у банка заключено соглашение о повышенном комиссионном вознаграждении в пользу кредитора, платить за которое в конечном итоге придется заемщику.

Шаг 5. Регистрация права собственности

Это заключительная стадия оформления ипотеки. Сотрудники банка проконсультируют: какие документы нужно предоставить в регпалату, в некоторых случаях на регистрации будет присутствовать менеджер банка.

После подачи документов останется только в назначенную дату прийти за оформленным Свидетельством на право собственности, которое нужно предоставить кредитору.

В день предоставления Свидетельства банк зачисляет сумму кредита и выдает актуальный график платежей (до этого момента график на руках у клиента предварительный, так как сделка в регпалате может быть приостановлена и точную дату выдачи кредита не может предсказать никто).

Продавец получает (через счет или ячейку) оставшиеся деньги за свою квартиру (первоначальный взнос переводится, как правило, в день подачи документов в регпалату). Дата кредитного договора будет отличаться от реальной даты выдачи кредита на срок, требуемый для регистрации сделки в органах госреестра. В случае если есть опечатки или обнаружены неточности в технических документах, сделка будет приостановлена до момента исправления ошибок.