Аренда квартиры с последующим выкупом

Гражданское законодательство, а именно ст. 624 ГК РФ (см.скриншот) предусматривает заключение договора аренды, в котором оговорено право арендатора выкупить имущество, которым он пользуется на условиях заключенной сделки.

Вырезка из статьи 624 ГК РФ

Подобные договоры не получили широкого распространения на практике, в связи с тем, что имеют ряд недостатков в сравнении с договорами ипотечного кредитования (для приобретателя) или с традиционными договорами купли-продажи (для собственника имущества).

Такой способ приобретения квартиры подходит для лиц, которые уже арендуют жилье по долгосрочному соглашению, произвели существенные улучшения внутри помещения, сделали качественный и основательный ремонт, привыкли к району и в целом их все устраивает в выбранном варианте.

Если в процессе пользования квартирой у арендатора появилось намерение приобрести ее в собственность, но в данный момент отсутствуют необходимые финансовые средства для ее покупки, то можно попытаться достигнуть договоренности с ее владельцем. При наличии возможности по получению денег в обозримом будущем, самым верным средством подстраховаться и не упустить понравившееся жилье будет заключение договора аренды с условием выкупа.

Нюансы выкупа квартиры через аренду

Соглашение, предусматривающее право арендатора приобрести в собственность арендованный объект, должен  иметь совокупные элементы двух договоров: аренды и купли-продажи. Заключенная сделка подлежит обязательной государственной регистрации. В договоре должны быть указаны отношения сторон по аренде имущества:

• срок договора;
• размер арендных платежей и порядок их уплаты;
• права и обязанности арендатора и арендодателя.

Условия выкупа должны быть детально согласованы, в том числе момент оплаты: либо это будет разовый платеж, либо внесение суммы по частям, согласно графику или иной договоренности.

К существенным условиям будут относиться выкупная цена квартиры и порядок регистрации права за новым собственником. Цена продажи играет немаловажную роль, ведь каждый продавец стремится получить за жилье максимальную стоимость. Соответственно, арендодатель обязан подстраховать себя в связи с возможными изменениями рынка недвижимости.

Стремясь избежать каких-либо рисков, собственник квартиры может установить цену в определенной валюте, либо менять ежемесячно цену с учетом инфляции. Такая неопределенность в цене и делает данный вид договоров непривлекательным для обеих сторон в условиях кризиса и нестабильности – финансовые волнения могут значительно увеличить окончательную стоимость жилья.

Вместе с тем, имеются определенные преимущества выкупного соглашения по сравнению с той же ипотекой. Для покупки недвижимости посредством оформления ипотечного кредита необходимо пройти процедуру согласования в банке, и зачастую многим не удается проскочить сквозь сито отбора. Причинами может быть отсутствие положительной кредитной истории или недостаточный уровень официального дохода, подтверждаемого справками с работы.

При покупке жилья в ипотеку и получении кредитных денег на длительный срок, стоимость квартиры с учетом банковских процентов может превысить ее реальную цену в 2-3 раза. Дополнительно потребуется нести расходы в виде страхования ответственности, различных комиссий и услуг оценщика, а также, если по каким-либо причинам будет допущена просрочка платежей, еще и штрафные санкции в пользу банка.

Выкуп арендованной квартиры является правом, а не обязанностью арендатора и арендодатель не может понудить его в случае отказа заключить сделку в судебном порядке. Другая же сторона – арендодатель, напротив, арендодатель обязавшийся продать квартиру не может уклониться от передачи прав потенциальному покупателю при выполнении им всех принятых на себя обязательств.

Арендная плата в редких случаях может входить в выкупную стоимость, на это могут пойти лица, уж совсем отчаявшиеся продать свою недвижимость. Законодательство предусматривает, что по совершении окончательного платежа за квартиру, арендная плата перестает начисляться и можно начинать действия по оформлению перехода права собственности.

Заключать дополнительно договор купли-продажи не требуется, поскольку стороны уже согласовали все условия в договоре аренды, и именно он будет являться основанием выдачи выписки из ЕГРП о праве нового владельца на квартиру.

Для обращения в органы Росреестра нужно представить:

• договор аренды с правом выкупа;
• выписку из реестра о правах на указанное имущество собственника;
• согласованные условия по выкупной цене;
• доказательства внесения платежей арендатором в счет покупки квартиры;
• заявления сторон о переходе права;
• квитанция об оплате госпошлины;
• акт приема-передачи жилья;
• заявление о регистрации сделки.

Правильно заключенный договор позволит и покупателю, и продавцу соблюсти права друг друга и достичь желаемого результата без лишних затрат и времени. При отсутствии недостатков и неточностей в представленных документах органы Росреестра регистрируют сделку и право собственности на квартиру переходит к арендатору – а с момента регистрации – полноценному собственнику жилья.