Покупка комнаты в коммуналке

Процедура приобретения комнаты в коммунальном жилье практически аналогична покупке отдельной квартиры на вторичном рынке. Кроме бытовых ситуаций, связанных с правильным выбором (местоположение, соседи, качество жилья) объекта недвижимости, приобретение коммунальной комнаты имеет ряд важных юридических нюансов как и всякая иная сделка с недвижимостью.
[toc]

Определившись с подходящим для вас вариантом жилого помещения необходимо тщательно проверить юридическую составляющую сделки.

Проверяем соблюдение порядка продажи общей долевой собственности

Правила купли-продажи общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ) подразумевают преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли недвижимости.

Вырезка из статьи 250 ГК РФ

Проще говоря, владелец комнаты в коммуналке обязан изначально предложить ее купить по определенной им цене другим жильцам, известив их в письменной форме. Если в течение 1 месяца никто из них не выразил свое желание приобрести комнату или же сразу отказался в письменной форме от покупки – собственник комнаты вправе продать ее любому другому лицу.

• Обязательно проверяйте наличие оформленных отказов прочих собственников квартиры от преимущественного покупки жилой комнаты. Юристы советуют требовать нотариально-заверенных отказов, но по закону достаточно простой письменной формы.
• Удостоверьтесь в том, что в отказах указана цена и что эта цена не превышают ту цену, которую огласил вам собственник. В противном случае сделку могут оспорить, так как ранее отказавшийся сособственник квартиры, вероятно, был бы готов ее купить по сниженной цене. При этом все сособственники должны получить предложение по единой цене, владелец комнаты не вправе разным собственникам называть разные цены.

Проверка право- и дееспособности продавца, а также юридической чистоты жилья

Большинство всех проблем с жилым помещением можно обнаружить на стадии проверки документов, если отнестись к этому внимательно или же поручить проведение проверки опытному юристу. Важно обратить внимание на:

• Наличие документов о праве собственности и регистрации такового. Опасно покупать коммунальную комнату на основании лишь договора купли-продажи, оформленном при Царе Горохе без регистрации жилого помещения в органах Росреестра. Сделка должна заключаться с самим собственников, имеющим соответствующие документы на руках или же с его доверенным лицом.
• Отсутствие учета в психоневрологическом или наркологическом отделении. Не стоит стесняться подобных вопросов, так как добропорядочного человека они не смутят – он чист. А вот сделка, совершенная с зависимым лицом или состоящим на учете по душевной болезни без труда будет оспорена в судебном порядке.
• Перечень лиц, состоящих на учете. Выписка из домовой книги или справка старшего по дому не показатель, требуйте справку из отделения миграционной службы МВД РФ. Так вы обезопасите себя от сокрытия сведений о регистрации третьих лиц в квартире. Также с опасением стоить подходить к жилью, из которого в места лишения свободы выписаны прежние жильцы. Вполне вероятно что по освобождению они могу попутаться восстановить свои права, хоть и безрезультатно.
• Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Квитанции об оплате не являются достаточным подтверждением, необходима справка из управляющей компании, что владелец комнаты вовремя вносит платежи. Так же уточните у других жильцов коммуналки, как у них распределяется бремя несения коммунальных расходов, нет ли долгов за «общие» услуги – свет в коридорах, воду и т.д.
• Законность всех перепланировок, если таковые были. Проверяйте расположение комнат согласно документации. Если одну комнату поделили на две или наоборот, не узаконив подобную перестройку, оформить комнату после покупки будет крайне затруднительно и дорого.
• Залоги и аресты исключают успешность сделки. Если квартира (или ее комната) арестована банком, получить ее в собственность даже после купли-продажи вы не сможете.

Оформление сделки

Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в регистрирующий орган (МФЦ по месту жительства) следующие документы:

1. Документы о праве собственности на комнату в коммуналке продавца.
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи жилого помещения.
3. Заявление о госрегистрации в установленной форме и паспорта участников сделки (копии снимут сотрудники МФЦ/Росреестра).
4. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода прав собственности (размер и реквизиты уточнять на момент подачи документов).
5. Технический план на помещение.
6. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
7. Документы об отказе сособственников от права покупки первой очереди.
8. Доверенность (в случае совершения сделки какой-либо стороной через представителя).

Если все документы оформлены правильно, то в течение 10 дней регистрирующий орган оформляет сделку и выдает покупателю свидетельство о праве собственности.

Окончательный расчет лучше производить через банковскую ячейку или безналичным платежом в банке в присутствии продавца.