Продажа (сдача в аренду) квартиры с правом выкупа
Несколько важных моментов
Продажа с предшествующей арендой имеет некоторую специфику, о которой следует знать продавцу.
Во-первых, в договоре должны быть детально определены все характеристики квартиры:
- точный адрес – город, улица, дом, квартира (дополнительно можно указать почтовый индекс);
- срок и стоимость аренды – важнейшие условия договора;
- способы и порядок оплаты – оплата может производиться наличными или перечислением, ежемесячно, ежеквартально или иным способом, который выберут стороны;
- общая и жилая площадь квартиры;
- число жилых комнат и помещений;
- рыночная стоимость – к договору обязательно прилагается актуальный отчет об оценке квартиры;
- права и обязанности участников сделки – данный пункт также является обязательным в соглашении;
- момент перехода права собственности арендатору.
Во-вторых, в договоре должно содержаться условие о том, что жилье поступает в собственность арендатора после наступления одного из следующих обстоятельств:
- окончание срока аренды – в этом случае покупатель должен выплатить продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры, которая не была «охвачена» арендными платежами;
- досрочное внесение всей выкупной стоимости, оговоренной сторонами.
Все договорные формулировки должны быть прописаны максимально просто и ясно во избежание их двоякого толкования.
В договоре следует подробно описать ситуации, которые будут считаться форс-мажорными, а также способы урегулирования конфликтов. Эти условия не являются обязательными, но помогут сторонам защитить свои интересы при необходимости.
Другой важной особенностью аренды с последующим выкупом является невозможность изменения продажной стоимости квартиры на протяжении действия соглашения. Это значит, что в случае резкого подорожания недвижимости, продавец понесет существенные убытки.
Оформление сделки
Для заключения сделки продавцу потребуется список следующих документов:
- паспорт;
- нотариально удостоверенное согласие второго супруга (если квартира находится в общей совместной собственности супругов);
- свидетельство о браке (если продавец состоит в зарегистрированных брачных отношениях);
- свидетельство о расторжении брака или документ, подтверждающий, что продавец не обременен семейными узами;
- номер счета в банке или реквизиты сберегательной книжки для внесения арендных платежей;
- справка из ЕГРП о том, что квартира не состоит в аресте или залоге;
- квитанции об оплате коммунальных услуг за последние 3 месяца либо другие сведения об отсутствии задолженности за «коммуналку» и налогу на недвижимость.
Если договор аренды с последующим выкупом заключен на срок 12 месяцев и дольше, его необходимо регистрировать в Росреестре. Иногда стороны заключают соглашение на 11 месяцев, в этом случае регистрация не требуется. Независимо от срока договора, аренда ограничивает право собственника владеть и пользоваться имуществом. Поэтому в кадастровый паспорт вносится соответствующая отметка.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Опубликовано 08.11.2017