Обмен квартир между несовершеннолетними

Итак, законные представители не вправе как бы то ни было распоряжаться недвижимостью несовершеннолетнего без согласия органов опеки.

Что делать, чтобы получить разрешение «опеки» на обмен

Законный представитель должен обратиться в орган опеки с заявлением о получении разрешения на обмен доли несовершеннолетнего. К заявлению прилагаются:

• паспорта обоих родителей;
• свидетельство о браке (о расторжении брака);
• свидетельство о рождении либо паспорт несовершеннолетнего;
• документ, подтверждающий возникновение прав собственности ребенка на долю в новой недвижимости (если ребенок является собственником части квартиры);
• документ, подтверждающий прописку ребенка по новому адресу (если он был прописан в обмениваемой квартире);
• правоустанавливающие документы на квартиру, подлежащую обмену;
• технический и кадастровый паспорта квартиры;
• свидетельство о смерти одного из родителей (по необходимости);
• решение суда о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим (если таковое принято в отношении одного из родителей).

Собственнику, планирующему обмен, важно знать, что орган опеки даст согласие на обмен только в том случае, если в собственность ребенка будет передана доля в другой недвижимости, по всем характеристикам аналогичная прежней. В качестве подтверждения законный представитель обязан предоставить выписку из ЕГРП или другой юридически значимый документ, подтверждающий данный факт. Как правило, в собственность ребенка переходит доля в той квартире, на которую его законные представители планируют обменять прежнее жилье.

Для этого собственники обмениваемых объектов заключают отдельный договор купли-продажи либо мены на указанную долю и регистрируют его в Росреестре. Сделать это нужно заранее, до совершения основного обмена. Причем одним свидетельством о праве собственности от органов опеки редко, когда можно «отделаться». В большинстве случаев перед принятием решения, уполномоченные сотрудники выезжают на место для визуального осмотра будущей жилплощади ребенка. Если она не подходит нормального проживания, то решение будет не в пользу родителей.

Когда разрешение получено

После того, как разрешение на обмен получено, собственники могут приступать к совершению сделки. Для этого в обоюдном порядке они должны подготовить следующие документы:

• паспорта;
• разрешение от «опеки»;
• согласие второго супруга (по необходимости);
• согласие прочих собственников долей (если квартира находится в собственности нескольких хозяев);
• акт оценки рыночной стоимости;
• свидетельство о рождении ребенка либо его паспорт;
• правоустанавливающие документы на квартиры;
• правоустанавливающие документы на долю несовершеннолетнего;
• сведения о новой прописке (если ребенок был только прописан в обмениваемой квартире);
• технические и кадастровые паспорта.

Договор обмена подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего.

Затем договор с приложенными документами передается для регистрации перехода прав собственности в органы Росреестра. Фактический обмен квартирами подтверждается подписанием передаточного акта, в котором участвуют оба собственника. Подпись несовершеннолетнего в этом случае не требуется, так как свою долю он получил ранее.

Все вышеуказанные требования распространяются не только на прямой обмен квартирами, но и на альтернативные сделки с участием детей.