Обмен квартиры с доплатой

Необходимость доплаты обусловлена множеством значимых факторов. Это может быть разная площадь обмениваемых объектов, разное техническое состояние, наличие обременений в виде ипотеки и другие. Обмен квартир с доплатой происходит путем подписания договора обмена или купли-продажи (альтернативной сделки).

Порядок заключения договора обмена

Обмен в полном смысле возможен только в отношении квартир, находящихся в муниципальной собственности (неприватизированных). Учитывая то обстоятельство, что на отечественном рынке осталось около 5% неприватизированной недвижимости, подобные сделки совершаются крайне редко.

Обмен происходит с участием местной администрации (наймодателя). Пользователи обоих обмениваемых квартир должны обратиться к нему с письменной просьбой о даче разрешения на сделку.

К обращению прилагаются:

• копии паспортов главных квартиросъёмщиков и других зарегистрированных по данному адресу членов семьи;
• технические и кадастровые паспорта;
• договора социального найма;
• выписки из домовых книг;
• нотариально заверенные согласия на обмен от прочих зарегистрированных членов семьи.

При получении разрешения на обмен, пользователи квартир составляют предварительное соглашение и передают его на утверждение местной администрации. При положительном исходе стороны переходят к фактическому обмену квартирами.

Доплата (при необходимости) оформляется в отдельном порядке. Надо сказать, что местная администрация не допускает неравнозначного обмена при значительной разнице в стоимости объектов. Если сумма относительно небольшая, то доплата оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер, стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)

Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.

Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:

• технические и кадастровые паспорта квартир;
• выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
• экспертные заключения об оценке объектов;
• согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
• свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
• разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
• квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
• акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
• паспорта.

При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно тремя способами:

• при личной явке в местное подразделение регистрирующего органа;
• в МФЦ;
• на сайте «Госуслуги» или официальном сайте Росреестра.

Сделка регистрируется в течение 3 дней. При подаче документов посредством МФЦ, этот срок увеличивается до 5 дней. По итогам регистрации собственники обмениваемых объектов получают выписки из Единого реестра, подтверждающие переход права собственности.

Как происходит доплата

Разница в цене при альтернативной сделке погашается путем передачи денег через банковскую ячейку. Договор аренды ячейки заключает с банком доплачивающая сторона. Делается это заранее, до заключения сделки.

Средства вносятся в ячейку, ключ от которой передается собственнику, которому причитается доплата. Получить деньги он может сразу после регистрации сделки.

В банк он должен предоставить те же документы, которые требовались для заключения договоров, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую юридическую смену собственников. После проверки документов банком, гражданин получает право на изъятие средств из ячейки.

Оформить доплату можно также с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.

В любом случае, наиболее безопасной с физической и юридической точки зрения считается передача средств через банковскую ячейку.