Обмен одной квартиры на две

Но несмотря на подобную специфику размен квартир все же имеет место и осуществляется двумя способами:

• посредством альтернативной сделки;
• путем прямого обмена.

Размен по альтернативной сделке

В этом случае собственник дает объявление о продаже квартиры, одновременно подыскивая подходящий вариант для покупки, т.е. квартиру, которую он обменяет на свою. Это необычная сделка, и найти покупателей, желающих приобрести в собственность одну общую квартиру взамен двух собственных, не так-то просто. Ускорить процесс поиска и продажи поможет риелтор или агентство недвижимости.  При альтернативной сделке единовременно заключаются два договора купли-продажи трех объектов недвижимости.

Как оформляется альтернативная сделка?

Для размена по альтернативной сделке собственникам всех трех жилищ потребуется подготовить:

• технический и кадастровый паспорта (важно, чтобы фактическая и документальная планировка помещений строго совпадали);
• документы, подтверждающие право собственности;
• письменное и нотариально удостоверенное согласие второго супруга (если недвижимость находится в общей собственности мужа и жены);
• нотариально заверенное согласие всех собственников (если квартира находится в долевой собственности нескольких человек);
• справка из ЕГРП о том, что недвижимость не имеет никаких юридических обременений;
• квитанция, подтверждающая уплату налога на недвижимость;
• заключение оценочной экспертизы о рыночной стоимости всех трех квартир.

В рамках альтернативной сделки может быть произведён:

• равноценный обмен;
• неравноценный обмен.

Первый вариант в плане простоты практически идеален. В виду одинаковой стоимости всех объектов недвижимости, «участвующих» в сделке, стороны не обязаны друг другу ничего доплачивать. Стоимость указывается только на бумаге. Единственный минус для продавца – это необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% от цены, указанной в договоре.

При неравноценном обмене хозяева обсуждают размер доплаты. В этом случае необходимо арендовать банковскую ячейку и внести в нее оговоренную сумму. После подписания и государственной регистрации договоров, продавец получает доступ к средствам, хранящимся в ячейке. Однако перед этим он обязан предоставить банку документы, подтверждающие полное исполнение условий сделки.

Подобного рода правоотношения имеют свои особенности, о которых должен знать продавец:

• договор заключается в письменной форме, без этого он не будет иметь юридической силы;
• переход прав собственности от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого договор купли-продажи с приложенными документами передается в Росреестр;
• уклонение одной из сторон от исполнения оговоренных условий дает другой стороне право обратиться в суд для защиты своих интересов.

Договора в рамках альтернативной сделки желательно подписывать в присутствии нотариуса. Его задача – не только удостоверить подписи участников, но и проверить полноту и достоверность предоставленных документов.

Прямой обмен

Обменять таким образом можно только жилье, находящееся в государственной (муниципальной) собственности. Суть в том, что один объект недвижимости меняется на другой путем заключения договора обмена (мены). Такие договора, как и в предыдущем случае, заключаются в письменном виде и подлежат государственной регистрации. Список документов, необходимых для прямого обмена, точно такой же, как и для альтернативной сделки.

Несколько слов о нотариальной форме договора

Принято считать, что любые сделки, связанные с отчуждением недвижимости, должен удостоверять нотариус. Это мнение подкрепляют сотрудники МФЦ и Росреестра, которые при получении документов на регистрацию всегда требуют «печать нотариуса». Это своего рода перестраховка, поскольку закон прямо определяет список договоров, подлежащих нотариальному удостоверению.

В него входят сделки, в которых:

• одним из участников является несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• отчуждается квартира, у которой более одного собственника.

Во всех остальных случаях форма договора определяется соглашением сторон.