Продажа квартиры, купленной ранее по военной ипотеке: как снять обременение и купить новое жильё
Кроме того, во многих случаях, служба в армии проходит со сменой места жительства, и не все могут рассчитывать на служебное жильё. Поэтому, военнослужащий, может продать такую квартиру, и купить более просторную и в другом районе или даже в регионе.
Единственное ограничение заключается в снятии обременения, которое в силу закона об ипотеке является предметом залога банка и ФГКУ Росвоенипотеки. Таким образом, чтобы продать жильё, необходимо рассчитаться и с банком и с государством.
Здесь может возникнуть резонный вопрос – ведь сумма долга получается огромной? Всё что дало государство придется вернуть, а ведь именно в этом и заключается главная «фишка» военной ипотеке – оплату жилья проводит государство. Всё это так, но читайте дальше.
Итак, 2 важных момента:
- С банком придется рассчитываться в любом случае. И стоит помнить, что в том случае, когда долг полностью выплачивает государство – то, как уже писали в предыдущих статьях, расчет идет по схеме, чтобы военнослужащий мог к 45 годам иметь жилье около 54 кв.м. И выплата процентов в этом случае подогнана явно не в пользу заемщика. И что греха таить, не все будут служить до 45 лет или попадут по льготные статьи. И при возможном увольнении, военнослужащий удивится, как много он должен банку. Вывод – военная ипотека при увольнении может усугубить долговые обязательства перед банком.
- Оплата долга Росвоенипотеки производится обратно на накопительный счет. Т.е., если государство дало после 3х лет участия в НИС военнослужащему сумму около 600 тысяч для первого взноса. Далее в течение 4 лет оплачивало ежемесячные платежи в банке на сумму 800 тысяч. То, для снятия обременения необходимо вернуть государству сумму 600+800 = 1.4 млн. рублей. НО ! Данная сумма снова «упадет» на накопительный счет военнослужащего-участника НИС, и он при необходимости заново пишет рапорт на получение свидетельства НИС (действует всего полгода) и далее снова может воспользоваться этими деньгами. Сумма 1.4 млн. рублей уже является значительно более весомой цифрой для покупки жилья. Т.е., в данном случае деньги никуда не пропадают, они лишь заново зачисляются на именной счет участника НИС. При оплате долга государству также есть проценты, согласно ставке рефинансировании ЦБ, но, в отличие от банка, они не отходят государству как некая прибыль, вся сумма заново падает на именной счет военнослужащего. Как оплатить долг Росвоенипотеки можно узнать, сделав запрос в личном кабинете участника НИС. Там же можно узнать сумму долга государству.
Пример расчета продажи квартиры, купленной по военной ипотеке и приобретение нового жилья
Исходные данные: квартира стоимостью 2.3 млн. рублей, купленная в 2012 г с помощью средств ЦЖЗ и ипотечного кредита. С момента участия в НИС с 2009г, на счету участника накопилась сумма около 500 тысяч рублей (он же ЦЖЗ), 1.8 млн. рублей – ипотечный кредит в банке. Собственных средств не использовалось. В 2015г военнослужащий решает продать квартиру за 2.8 млн. рублей и купить более просторную за 3.5 млн. рублей.
Как это сделать?
1) Вернуть долг государству. Сюда входят ЦЖЗ, это те самые 500 тысяч рублей (то, что накопилось за 3 года), оплата ежемесячных платежей в банк в период 2012-2015гг, около 400 тысяч рублей. Т.е. всего примерно 500+400 тысяч = 900 тысяч рублей. Это сумма, которую заплатило государство за жильё военнослужащему. Также, в эту сумму входят затраты на оформление сделки.
2) Вернуть долг банку. Это сумма не равна 1.8 млн – 400 тысяч (то что платила за Вас Росвоенипотека каждый месяц) = 1.4 млн рублей. Она будет больше. Дело в том, что государство оплачивает не только основной долг, но и проценты, а, как всем известно, на начальном этапе банк, прежде всего, будет брать причитающие ему проценты, и лишь в меньшей степени закрывать основной долг. Так что вернуть придется, на вскидку, около 1.6-1.7 млн. Потеря процентов на ипотечном кредите по военной ипотеке – самое слабое место во всей схеме снятия обременения квартиры, купленной по данной программе.
Таким образом, для снятия обременения на жилье, военнослужащему нужно будет в общей сложности уплатить 900 тысяч (государству) + 1.7 млн. рублей (банку) = 2.6 млн. рублей. Сумма немаленькая, равная стоимости полноценного жилья.
Как найти деньги? Тут вариантов немного. Или из собственного кармана в виде накоплений и дополнительных кредитов, или сразу продавать обремененную квартиру, что на практике является делом довольно трудным. Не каждый покупатель захочет связываться с залоговым жильём, поэтому, чтобы убедить его в покупке придется делать скидку, а это, по сути, потеря денег. Тут стоит отметить, что занять столь значительную сумму придется ненадолго – до снятия обременения и квартиры и ее дальнейшей продажи.
В случае успешного снятия обременения у банка и государства, проданная квартира, по замыслу его владельца, принесет сумму 2.8 млн. рублей. Из них 2.8 млн.-2.6 млн. = 200 тысяч «прибыли» (не будем здесь вспоминать про потерянные проценты).
Если принять, что со средств, полученных от продажи старой квартиры, где сумма обременения в виде 2.6 млн. рублей были заемными деньгами (кредиты или у знакомых/родственников), и принять, что эти деньги были сразу возвращены, то вот что мы имеем на выходе:
- У военнослужащего есть личные накопления в размере 200 тысяч рублей, оставшихся после продажи старой квартиры и оплаты долгов.
- Возвращенные государству 900 тысяч рублей обратно на именной накопительный счет, которыми можно снова воспользоваться в полном объеме.
- Положительная кредитная история, если деньги для снятия обременения были заемными, что также может в дальнейшем сыграть свою роль.
Теперь военнослужащий, располагая суммой 900 тысяч (ЦЖЗ) + 200 тысяч (собственные) = 1.1 млн. рублей для первоначального взноса, а также возможным ипотечным займом от банка в сумме 2.4 млн. рублей (это максимальная сумма на 2016г которую банки выдают по программе военная ипотека, хотя на практике она ниже), может приобрести квартиру стоимостью 3.5 млн. рублей. Если банк выдаст меньше чем 2.4 млн. рублей, то можно попробовать добавить средств путем потребительского кредита.
Данный пример расчета является лишь примерным, и на практике цифры могут быть другими. Но, главный смысл остаётся простым – нужно снимать обременение, а что снять его, нужны большие средства. Тем не менее, это всё реально.
В заключение отметим, что на различных форумах встречаются попытки некоторых военнослужащих и помогающих им риэлторов взять в банке сразу 2 квартиры по военной ипотеке (в одной жить, в другой сдавать). Однако, не было подтвержденных случаев выдачи подобных кредитов.
Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru
Опубликовано 03.07.2015