Ипотека на нежилое: условия, ограничения и сложности оформления



Ипотека на покупку нежилого помещения подразумевает приобретение с участием банковских средств офиса, гаража, склада, цеха.  Данный вид кредита достаточно молодой и до недавнего времени купить нежилую недвижимость при нехватке средств можно было лишь оформив более дорогой потребительский кредит без залога (или под залог иного имущества), либо договорившись с продавцом о рассрочке.

ипотека на нежилое помещение

Особенности оформления ипотеки на нежилые помещения: с какими сложностями можно столкнуться?

С учетом стоимости коммерческой недвижимости (которая может в разы превышать стоимость дорогой квартиры), потребность в ипотеке была давно: даже если не брать в расчет высокую ставку по потребительскому кредиту, который оформляется при отсутствии возможности оформить ипотечный, срок в 5, максимум 7 лет, не позволит получить приемлемый ежемесячный платеж. С 2009 года в законодательстве произошли изменения и ФЗ «Об ипотеке» стал регулировать и вопрос кредитования на покупку нежилой недвижимости.

Условия ипотечного кредитования на нежилое помещение

Выдачей ипотеки на нежилую недвижимость занимаются в основном крупные банки, такие как ВТБ24 и Сбербанк. Ставка по данному виду кредита будет выше, чем по классической ипотеке на квартиру, так как риски кредитного учреждения так же выше. Но залог считается вполне ликвидным (особенно если это обычное офисное помещение в центре города), поэтому ипотека на нежилое помещение выдается на условиях гораздо более выгодных, чем по условия по потребительскому кредитованию. Это касается как ставок, так и сроков. Заемщику нужно быть готовым к тому, что первоначальный взнос составит 20-30% (при кредитовании на покупку квартиры это 15-20%), и к доскональному подтверждению доходов.

ипотека на коммерческую недвижимость

Как купить коммерческую недвижимость с использованием ипотеки?

Покупкой коммерческой недвижимости занимаются владельцы бизнеса, поэтому их деятельность и будет проанализирована. Банк защищает себя от выдачи серьезной суммы денег для ведения убыточного бизнеса. Клиент-предприниматель, желающий с помощью заемных средств купить нежилую недвижимость, должен быть официально зарегистрирован (ИП, ООО, ОАО и т.д.), иметь положительный баланс, регулярную прибыль и определенное количество сотрудников в штате (у каждой кредитной организации свои требования к количеству). У совсем нового бизнеса, сроком деятельности около полугода шансов не много, для того, чтобы банк одобрил кредит на покупку некоммерческого помещения, организация должна успешно работать не менее года.

Сложности в оформлении

Сложность может составлять оценка, если объект недвижимости редкий и аналогов попросту нет. Соответственно среднерыночую стоимость определить на основании сравнительного подхода не удастся, буду задействованы иные способы оценки. Если объект крупный, будут значительные трудозатраты и затраты времени, оценка выйдет дороже.

Чем сложнее определить рыночную стоимость нестандартного объекта, тем проблематичнее реализовать залог для погашения долга при возникновении у заемщика проблем с оплатой.

Помимо увеличения расходов на оценку можно ожидать и увеличения трат на страхование. Это объясняется тем, что страховые тарифы по нежилым помещениям выше, ведь повреждение цеха (из-за производственных процессов) более вероятно, чем повреждение квартиры.

Если говорить о титульном страховании, то здесь высокий тариф обусловлен тем, что в связи с частыми перепродажами коммерческой недвижимости отследить чистоту сделки бывает проблематично.

Сложность со стороны платежеспособности заемщика состоит в том, что крупные прибыльные предприятия редко нуждаются в деньгах на приобретение цеха или производственного помещения, помощь при покупке нужна в основном молодым небольшим ООО или ИП.

Особенности

Часто коммерческие помещения располагаются на арендованных участках, договор по которым заключен на длительный срок, исчисляющийся в десятилетиях. Банку потребуется согласие собственника земельного участка и договор аренды, срок которой должен превышать срок ипотеки.

До 2009 года  такие сделки регулировались лишь договором между кредитным учреждением и заемщиком. Именно после того, как сделки стали защищены законодательно, популярность ипотеки на коммерческую недвижимость возросла, так как появились четко описанные процессы регистрации и оформления. Регулируется залог нежилой недвижимости всё тем же законом об ипотеке 102-ЗФ Об ипотеке (залоге недвижимости).

Чем такая схема выгоднее аренды

Покупка нежилой недвижимости для нужд бизнеса имеет явное преимущество перед арендной платой – в течение 10 лет (а  то и более) плата за аренду просто не может не вырасти. При этом платежи по ипотеке фиксированы приложением к кредитному договору и позволяют планировать расходы. Банк может учесть даже сезонность производства, все рассматривается индивидуально.

Чаще всего приобретается в собственность через коммерческую ипотеку то помещение, которое предприниматель или организация снимают уже некоторое время, то есть объект знаком, удобен, опробован, риски минимальны. Зато при аренде есть риск расторжения договора со стороны продавца, что может серьезно повредить бизнесу.

ипотека не коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости по ипотеке для бизнеса имеет определенные преимущества

Возможность получить деньги под процент, который ниже, чем стоил бы кредит по программам для предпринимателей – тоже весомый аргумент за ипотеку на нежилое помещение. Часто тем организациям и ИП, которые нуждаются в приобретении помещений, не хватает имеющегося имущества, что не позволяет им кредитоваться под залог недвижимости. А беззалоговый кредит на развитие бизнеса получить практически не реально, или это будет совсем не большая сумма. Приобретая помещение, цех, склад или офис в собственность, клиент банка получает возможность в дальнейшем кредитоваться на более выгодных условиях.

Итак, появление среди предлагаемых банками услуг ипотеки на покупку нежилых помещений существенно облегчило жизнь предпринимателям и владельцам бизнеса. Это происходит за счет удобных условий (индивидуальный подбор графика), длительности сроков (которые позволяют планировать деятельность) и очевидных преимуществ перед арендой.

comments powered by HyperComments

 

 

 

 

Просмотры: 527