Оценка квартиры при оформлении ипотеки


Расчет оценочной стоимости квартиры, которая идет в залог банку при оформлении ипотеки, бывает сравнительный, затратный и доходный. Самым распространенным является сравнительный расчет, который идеально подходит для стандартных объектов недвижимости.

ипотека и оценка жилья, рис.1

Как оценивается квартира для ипотеки?

Простейшая оценка включает сравнение трех объектов с такими же как у оцениваемого характеристиками и выведение средней цены. При этом материалы для оценки можно найти в свободном доступе – на крупных порталах, специализирующихся на купле-продаже недвижимости. Затратный метод бывает актуальным для нестандартных объектов, или вновь строящихся, и предполагает вычисление всех трат на возведение жилья.

В оценке могут быть указана цена, полученная и от расчета двумя методами, но в приоритете сравнительный подход, так как он строится на основании спроса и предложения, а не себестоимости. Доходный метод актуален лишь для оценки инвестиций при коммерческой ипотеке, и используется крайне редко.

Процедура оценки жилья

Для оценки потребуется выбрать одну из аккредитованных банком оценочных компаний. Кредитное учреждение не имеет права навязывать какого-то конкретного оценщика, но лучше все же выбирать из предложенных вариантов, так как желание оцениваться в сторонней компании может привести к затягиванию процесса оформления ипотеки в силу того, что банк будет требуемую компанию проверять на надежность, и может не одобрить. На практике обычно озвучивается лишь возможность выбора оценщика из списка, хотя отказ принимать отчет не аккредитованной оценочной компании нарушает закон о защите конкуренции:

вырезка из статьи 11 ФЗ-135 о защите конкуренции

Про выбор оценочной компании: кликните для увеличения

Ассоциацией российских банков согласована возможность предоставления клиентам выбора среди аккредитованных компаний с федеральной антимонопольной службой.

После того, как оценщик выбран, потребуется предоставить стандартный для таких случаев пакет документов: паспорта заказчика (для заключения договора) и собственников, свидетельство на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Технические документы нужны не только для учета параметров квартиры, но и обнаружения скрытых перепланировок о которых обязательно делается пометка в отчете об оценке (см. перепланировка залоговой квартиры).

вырезка из статьи 9 ФЗ-135 об оценочной деятельности

Основания для оценки: кликните для увеличения

Вся процедура оценки занимает совсем немного времени, потребуется согласовать с компанией время прибытия независимого оценщика на осмотр квартиры. Отчет, как правило, готовится на следующий день после визита, но иногда до предоставления его в руки заказчику проходит до пяти дней. Действительным отчет является в течение месяца, но некоторые банки и страховые компании более лояльны в этом вопросе и при затягивании сделки (по иным причинам на несколько месяцев) повторного отчета не требуют.

Что включает в себя отчет об оценке объекта?

Отчет об оценке содержит обычно характеристику местности, где расположен объект, близость садов, школ, характеристику дома, в котором находится квартира, степень износа, все параметры недвижимости и фотографии, сделанные специалистом оценочной компании. Каждая страница должна быть пронумерована, отчет сшит, скреплен и заверен подписью и печатью ответственных лиц.

Стоит проведение оценки для стандартной квартиры на сегодняшний момент от четырех до семи тысяч рублей, цена может меняться в зависимости от региона.

Виды стоимости квартиры для ипотеки

Оценка подготавливается, прежде всего, для определения рыночной стоимости квартиры, которая обеспечит достаточность залога для выдачи ипотечного кредита, но в отчете об оценке будет фигурировать еще и ликвидационная стоимость жилья.

ипотека и оценка жилья, рис.2

Бывает 2 типа стоимости квартиры

Дело в том, что продавцы не склонны ориентироваться только лишь на среднерыночную стоимость при реализации недвижимости, каждый стремится к большей выгоде. Или, наоборот: при стремлении быстро продать квартиру цена на нее может быть занижена.

Поэтому банки вынуждены учитывать сразу два вида стоимости объекта залога – рыночную и ликвидационную.

Последняя определяется как стоимость квартиры при срочной ее продаже. Это позволяет точно знать получится ли при проблемах с выплатой ипотеки быстро и без проблем погасить долг за счет скорейшей продажи заложенной квартиры. Промедление может привести к дополнительным проблемам и банк (показатели, качество кредитного портфеля, убыток), и заемщика (штрафы, пени).

Минимальная разница в этих двух видах стоимостей составляет 20%, что равно первоначальному взносу, который требует банк. Таким образом, залог будет покрывать сумму кредита полностью, даже если квартира потребует срочной реализации.

Влияние оценки на сумму кредита

Когда клиенту предварительно одобрена определенная сумма по ипотеке, исходя из его платежеспособности, считается, что проблем с размером кредита быть не должно. Единственное, что может привести к снижению одобренной суммы – результаты оценки выбранной квартиры.

Если продавец хочет получить за свою квартиру больше, чем составляет рыночная стоимость жилья, то покупателю придется изыскивать недостающую сумму из собственных средств. При несогласии клиента с результатами оценки можно настоять на проведении еще одной экспертизы, это приведет к дополнительным тратам, но иногда разница в суммах настолько существенна, что лучше заплатить повторно за оценку, чем сорвать сделку.

Еще одним выходом из сложившейся ситуации – самостоятельно выявление недочетов в документах об оценке и предъявление обоснованных претензий оценщику. Можно сослаться на наличие ошибок в расчетах, стоимость аналогичных квартир, необоснованность некоторых суждений в отчете. Редко, но все же бывают случаи, когда отчет пересматривают.

ипотека и оценка жилья, рис.3

Бывает, что продавец по договоренности с покупателем специально завышает цену, указанную в договоре между ними, чтобы обойти необходимость аккумулировать средства на первоначальный взнос по ипотеке.

Например, квартиры стоит 5 000 000 рублей, банк требует первоначальный взнос 1 000 000 рублей (20%). Если завысить стоимость на 20%, то цена покупки будет 6 000 000 рублей (банк выдаст 80% от этой суммы — 4 800 000 рублей).По документам первоначальный взнос будет составлять 20% от 6 000 000 рублей (что составит 1 200 000 рублей), а фактически покупатель передаст продавцу разницу между действительной (не завышенной) стоимостью 5 000 000 рублей и суммой кредита в 4 800 000 рублей.

Цель завышения — свести сумму собственных средств в сделке к 200 000 рублей, которые предоставить гораздо проще, чем изначально требуемый 1 000 000 рублей первоначального взноса.

К счастью для банка, схема завышения стоимости при наличии отчета независимого оценщика, не работает. То есть если оценка определит стоимость жилья  5 000 000 рублей, то какую бы сумму не указывали в договоре покупатель и продавец, кредитное учреждение все равно не выдаст более 80% от реальной стоимости квартиры. В нашем примере максимальная сумма кредита с учетом независимой оценки составит 4 000 000 рублей.

comments powered by HyperComments

 

 

Просмотры: 3 865

 

 

 

 

admin
2016-07-18 22:05:16
Илья, если у Вас есть что дополнить к статье, или может где не согласны с ней - будем весьма признательны. Так как тематика сложная, а специалистов, готовых делиться информацией не так много..
Илья
2016-07-12 05:42:17
Чем лучше аккредитованная компания? Банк, если его прижать, называет аккредитованную компанию рекомендованной. Хотя, конечно, это напрямую кабальная сделка. Работать оценщикам неаккредитованным фактически невозможно, чтобы тот же ВТБ или Сбербанк официально не заявляли.
Илья
2016-07-12 05:44:39
Объясните пжл оценщику с 19 летним стажем, как оценивать квартиру затратным подходом? И какая точность (при сравнении со сравнительным подходом) будет у доходного подхода при оценке квартиры.