Стоит ли рассматривать вариант взятия обычного кредита на покупку жилья, или сразу идти на ипотеку?


При покупке квартиры с использованием заемных средств ипотека является самым очевидным вариантом, но не в любом случае самым выгодным.

Так, например, при покупке объекта, которые не подходит под требования банка, при коротком сроке кредитования или небольшой сумме, которой не хватает для приобретения желаемой квартиры, вполне приемлемой альтернативой может являться потребительский кредит. Ипотека и нецелевой кредит различаются по следующим критериям:

  1. Условия получения кредита
  2. Требования кредитной организации
  3. Процентной ставке
  4. Дополнительным расходам
  5. Наличию или отсутствию обеспечения

Плюсы и минусы есть и у того, и у другого варианта получения недостающей суммы, их стоит разобрать подробнее.

Различия в условиях ипотеки и нецелевого кредита

Самые значительные различия, помимо ставки, кроятся в максимальном сроке и максимальной сумме кредита. Если при ипотеке можно взять несколько миллионов (а то и десятков миллионов – в зависимости от доходов и объекта) на срок до 30 лет, то при нецелевом кредите сумма будет ограничена полумиллионом или миллионом рублей на срок до 5-7 лет.

Из этого можно сделать вывод – если требуется внушительная сумма для покупки жилья и доходы не позволяют расплатиться за пять лет, то единственным выходом является ипотечный кредит. Было бы ошибкой взять сразу несколько потребительских кредитов, так как они могут стать непосильным бременем. Крайне желательно, чтобы сумма платежей по всем кредитам в месяц не превышала 50% дохода, а лучше 30%.

Остается вопрос в том, а что же делать, если банк не одобряет нужный объект или готов прокредитовать его покупку, но по ставке практически равной потребительскому кредиту (старый дом, деревянные перекрытия и др.).  В этом случае можно рассмотреть вариант потребительского нецелевого кредита под залог или поручительство.

Или смешанное обеспечение (залог плюс поручительство). Это поможет снизить ставку до приемлемого уровня. Если удается обойтись поручительством супруги – идеальный вариант, так как поручительство формальное, в любом случае совместно нажитые долги являются общими.

При залоге автомобиля, если он не застрахован по КАСКО, возникнет дополнительный расход в виде этой страховки. При залоге недвижимого имущества (не являющегося предметом покупки), возникнут расходы на оценку, страховку, оформление, но зато срок кредита увеличится до 10 лет (некоторые банки выдают потребительские кредиты под залог жилья и на больший срок).

Есть и плюс того, что приобретаемый объект не идет в залог банку – его можно будет продать без согласований с кредитным учреждением, делать в нем все необходимые перепланировки, сэкономить на страховке. Так как страховка неподходящего по меркам банка объекта с большой долей вероятности будет  дорогой и в плане страхования.

Различия в требованиях кредитной организации

Одобрение ипотечного кредита проходит в два этапа, иногда (если объект выбран до обращения в банк), они проходят практически одновременно. Первый этап рассмотрения заемщика для ипотеки точно такой же, как оценка заемщика для нецелевого кредита.

Будет проверяться:

  • добросовестность клиента (кредитная история)
  • платежеспособность (анализ доходов и расходов, достаточности чистого дохода для обслуживания платежей по обычному или ипотечному кредиту)
  • если кредит с поручителем, то он проходит такую же оценку.

В случае с ипотечным кредитом, вторым этапом идет оценка объекта недвижимости. Предоставляется достаточно внушительный пакет документов, причем если у продавца утеряна часть документов (или есть несоответствия в старых технических документах), то их нужно будет заказывать заново (в плоть до вызова замерщика), а это дополнительные затраты времени и денег. Расходы, теоретически, должен нести продавец, но иногда ему бывает проще найти другого покупателя, не ипотечного.

С появлением МФЦ «Мои документы» (центр госуслуг) сам процесс регистрации немного упростился, но все равно, двусторонняя сделка (покупатель – продавец) оформляется проще, чем трехсторонняя (покупатель <– банк –> продавец).

Поэтому, если кредит на короткий срок, например, 2-3 года и сумма небольшая, проще обойтись беззалоговым кредитом, который упросит сделку и позволит сэкономить на сопутствующих расходах.

Процентная ставка по ипотеке и ставка по кредиту

Средняя ставка по ипотеке составляет 13%, по кредиту она более 20%. Это существенно увеличивает переплату, но все же стоит учитывать размер и срок кредита. Из-за длительности ипотеки переплата по ней может достигать и двойного, и тройного размера изначального кредита. По нецелевому кредиту из-за ограниченного срока переплата вдвое – редкость, несмотря на ставку.

Основной трудностью остается возможность оплачивать крупный ежемесячный платеж из-за короткого срока и высокой ставки по кредиту.

Даже есть совокупный доход за счет официальных и неофициальных зарплат членов семьи позволяется это делать, банк при расчете платежеспособности будет учитывать только подтвержденный документально доход, поэтому может одобрить сумму, которая значительно ниже необходимой.

Для наглядности сравним три примера:

Пример №1. Стоимость квартиры 4 570 000 рублей, свои средства – 570 000 рублей, ставка 13% (ипотека на пять лет). Платеж составит 91 012,29 рублей, переплата 1 460 737,53 рубля.

При потребительском кредите под 20% и тех же суммах получаем платеж в 105 975,53 рубля, переплату в 2 358 532,09 рублей. Ипотеку брать, несмотря на сопутствующие расходы времени и денег выгоднее.

Пример №2. Стоимость квартиры 4 570 000 рублей, свои средства 4 000 000 рублей, ставка 13% (ипотека на пять лет). Платеж составит 12 969,25 рублей, переплата 208 155,10 рублей. При потребительском кредите под 20% и тех же суммах получаем платеж 15 101,51 рубль, переплату в 336 090,82 рубля. При этом сопутствующие расходы по оценке, страховке за 5 лет, восстановлению документов вполне могут перекрыть выгоду в переплате.

Пример №3. Стоимость квартиры 4 570 000 рублей, свои средства 4 000 000 рублей, ставка 13% (ипотека на 30 лет), получаем платеж в 6 305,34 рубля и переплату в 1 699 921,41 рублей. При потребительском кредите не ту же сумму и на пять лет платеж составит 12 969,25 рублей, переплата 208 155,10 рублей.

Но есть особенность: если платить по ипотечному кредиту вдвое больше, то ипотека будет закрыта ранее, чем за пять лет и переплата снизится. На страховке так же будет экономия, а вот единоразовые расходы на оценку и регистрацию так и останутся среди минусов оформления ипотеки в сравнении с оформлением потребительского кредита.

Дополнительные расходы при ипотеке и нецелевом кредите

Дополнительные расходы при нецелевом кредите – это чаще всего лишь страхование жизни. При ипотеке возникает необходимость оценки объекта, его страхования, страхования жизни заемщика и созаемщика (или увеличится ставка), иногда – страхование утери права собственности на 3 года, 10 лет или весь срок ипотеки (все расходы по ипотеке). Если страховка комплексная, то к переплате по кредиту можно прибавить сумму страховок за весь срок, тогда будет вырисовываться истинная стоимость трехсторонней сделки.

Обеспечение

Казалось бы, отсутствие необходимости в обеспечении – явное преимущество нецелевого кредита. Но если на покупку жилья не хватает сумму свыше полумиллиона, то, скорее всего, потребуется поручительство, залог машины или залог уже имеющейся квартиры. Последний вариант (залог имеющегося жилья) имеет смысл только лишь, если приобретаемый объект банк не принимает в залог.

Дополнительные возможности ипотечного кредита

Плюсами оформления именно ипотечного кредита являются возможности использовать льготы и субсидии от государства: оплата первоначального взноса или части долга материнским капиталом, получение налогового вычета при покупке жилья, субсидированная ставка на уровне 11-12% годовых при покупке новостройки.

Так же трехсторонняя сделка в плане юридической чистоты гораздо безопаснее даже при ее проведении без риэлтора. Кредитная организация проверят объект с множества сторон «как для себя». Такая забота об объекте залога выливается в практически заботу о клиенте – приобрети в ипотеку жилье по завышенной цене, с повышенными титульными рисками или просто неликвидное, очень сложно.

Итак, ипотека, за некоторыми исключениями, является выгоднейшим способом приобретения жилья. Но и нецелевой кредит стоит рассматривать как возможность, при сравнительном расчете (в каждом случае индивидуальном) можно выяснить насколько точно один вид получения заемных средств выгоднее другого.

comments powered by HyperComments

 

 

 

 

Просмотры: 566