Продажа земельного участка по цене ниже кадастровой стоимости

При определении выкупной стоимости по сделке между частными лицами кадастровая цена не учитывается. Поскольку она не отражает состояние цен на рынке в текущий момент. Единственное, что зависит от нее – это размер налога, который в будущем будет платить покупатель.

Занижение стоимости бывает:

• реальным, когда необходима срочная продажа участка, и снижение цены позволяет быстро найти покупателя;
• номинальным, когда стоимость ниже кадастровой указывается только в договоре, на самом же деле продавец получает от покупателя совсем другую сумму. Как правило это делается для уменьшения налогового бремени.

Какие риски ждут продавца и покупателя

Участники сделки в дальнейшем могут столкнуться с такими рисками, как:

• налоговые санкции для продавца – если факт мнимого занижения цены будет обнаружен, бывшему собственнику грозит ответственность в виде административных штрафов. В 2017 году законодатель создал «механизм» по выявлению продавцов, уклоняющихся от уплаты налогов. Суть «механизма» состоит в том, что налоговый инспектор, заинтересовавшийся слишком низкой стоимостью договора, вправе сверить ее с кадастровым показателем. При обнаружении расхождения, налог будет доначисляться в соответствии с кадастровой стоимостью, а точнее 70% от нее. Данная норма действует в отношении объектов, приобретенных в 2017 году;
• отсутствие результата – если рыночная стоимость отчуждаемого надела объективно ниже кадастровой, то налоги в любом случае будут рассчитывается из кадастрового показателя.

Сведения об актуальной кадастровой стоимости надела отражаются в выписке из Единого реестра недвижимости либо на официальном сайте Росреестра. Нередки случаи, когда реальная цена участка бывает гораздо ниже кадастровой, как говорилось, ранее. Если собственник не согласен с таким положением вещей, он вправе оспорить официальный показатель через суд.

На основании положительного судебного решения, значение кадастровой стоимости меняется в меньшую сторону. Благодаря этому налоговая нагрузка станет значительно меньше.  В этом случае продавцу не придется прибегать к мнимому занижению продажной стоимости, так как в этом уже не будет необходимости.

Порядок оформления сделки

Купля-продажа участка по цене ниже кадастровой осуществляется в общем порядке. Стороны пописывают ДКП и с приложенными документами передают его на государственную регистрацию. В перечень документов входят:

• паспорта продавца и покупателя;
• кадастровый паспорт участка;
• межевой план;
• документы, подтверждающие право собственности продавца (свидетельство о праве на наследство, постановление местного исполнительного органа, договор купли-продажи, дарения, обмена);
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о праве собственности;
• квитанция об оплате госпошлины.

Если на земельном участке находится какое-либо строение, технические и правоустанавливающие документы на него также передаются на регистрацию.

Что же касается нотариального удостоверения, то при продаже земли по заниженной стоимости оно не обязательно. Хотя при желании стороны могут обратиться к нотариусу.