Можно ли оформить кредит под залог недвижимости в банке БЕЗ подтверждения доходов?

При кредитовании под залог недвижимости на одобряемую сумму влияют два фактора:

1. Рыночная стоимость недвижимости (залоговая будет меньше, но рассчитывается относительно именно средней рыночной стоимости),
2. Платежеспособность заемщика (способность обслуживать кредит).

Третьим фактором можно считать максимальную сумму, предусмотренную конкретной программой кредитования. Но при сумме в полтора миллиона — речь об этом не идет.

При возможности обслуживания двух потребительских кредитов одновременно, теоретически, можно было бы оформить:

• 2 кредита по 750 000 рублей,
• 3 кредита по 500 000 рублей.

Но с недвижимостью это не проходит. На жилье будет наложено обременение. Жить в квартире можно будет так же, как и раньше. А вот повторно оформить ее в залог (да еще так, чтобы банк ничего об этом не узнал) уже не получится.

К слову, и оформление множества одновременных потребительских кредитов не всегда лучшая идея.

В случае с очень дорогими объектами, возможен залог по двум и более кредитным обязательствам.

Но максимальная сумма кредита будет все равно ограничиваться вашей платежеспособностью.

Остается работать над платежеспособностью. В большинстве банков высчитывается соотношения чистого дохода к размеру потенциального ежемесячного платежа.

Чистый доход = подтвержденные доходы – обязательные расходы

К обязательным расходам относятся платежи по другим кредитам. Иногда к ним причисляют прожиточный минимум на заемщика и всех его иждивенцев. Иногда – коммунальные расходы.

Честное  указание в графе «расходы» в анкете на кредит крупных сумм на еду, одежду и прочее – снижает платежеспособность. Банк и так вычтет то, что посчитает необходимым еще вычесть. Дополнительно занижать максимально доступную сумму кредита не стоит. А вот трезво оценивать свои возможности по обслуживанию долга необходимо.

Улучшить платежеспособность можно не только, занизив расходы, но и показав больше дохода. Это могут быть договора аренды, справка по форме банка, проценты по вкладам. Все, что приносит дополнительный доход.

Сложность в том, что часто – это неофициальная прибыль. Банк, не требующий подтверждения дохода, учтет весь возможный доход на основании анкетных данных. Если вы, конечно, не государственный служащий, с ними все немного сложнее.

Банки, выдающие кредит под залог недвижимости по двум документам:

• Татфондбанк,
• Быстробанк.

Не много. Но даже у них есть опция, когда предоставление справки снижает ставку. Так что экономия времени на сборе бумажек может стоить довольно дорого в пересчете на переплату.

Естественно, даже при не предоставлении справки о доходах, расчет платежеспособности будет производиться. Делается это на основании анкетных данных и здравой логики.

Рассмотрим утрированный пример: Если ваш доход 50 000 рублей в месяц, а платить по кредиту нужно будет 150 000 рублей в месяц – кредит не одобрят и без учета справки.

Серьезное завышение дохода может быть расценено как предоставление заведомо ложных сведений. И приведет к отказу. В лучшем случае пройдет максимальный ежемесячный доход, характерный для вашей сферы деятельности.

Есть еще один универсальный метод, который позволит пройти по тому доходу «какой он есть» — увеличение срока кредита. Потребительские кредиты выдаются на 5 лет, максимум 7. Отдельные банки при залоге недвижимости увеличивают срок ссуды до 10-15 лет. Это позволит снизить платеж и получить требуемый сумму.

Банки, выдающие кредит под залог недвижимости на более чем 10 лет:

• ТКС,
• БЖФ,
• Райффайзен банк,
• Абсолют банк.

Отсюда же вытекает возможность оформить те же 1 500 000 рублей на 20-25 лет. Но для этого нужно найти лояльный к подобным сделкам банк. Они есть, но уточнять нужно на местах. Суть в переходе прав собственности между родственниками не первой линии. Квартира при этом остается во владении семьи. Но кредит оформляется на условиях обычного ипотечного – с минимальными ставками и максимальными сроками. При сроке кредита в 30 лет можно обойтись вполне средними доходами.

Кредиторы, готовые дать денег под залог квартиры и без всякого учета платежеспособности, всегда найдутся. Но проще все же предоставить хоть какую-то справку. Если с документами совсем все плохо – привлечь созаемщика. Стандартные условия банка при залоговом кредите значительно более выгодны для заемщика, чем условия небанковских кредиторов.

С учетом того, что главный риск – потеря квартиры, лучше все же играть по банковским правилам. Пусть это и займет чуть больше сил и времени.